وقتی ساخت مسکن در ایران صرفه ندارد؛ انبوه‌سازان در جست‌وجوی بازارهای جدید
افزایش هزینه‌های ساخت، دشواری تأمین مالی و افت قدرت خرید خانوارها، فعالیت سازندگان مسکن در ایران را با چالش مواجه کرده و به گفته فعالان صنعت ساختمان، برخی انبوه‌سازان را به سمت بازارهای خارجی سوق داده است.
افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، محدودیت منابع مالی و کاهش قدرت خرید خانوارها، بازار مسکن ایران را با چالش‌های جدی روبه‌رو کرده است؛ شرایطی که به گفته فعالان صنعت ساختمان، برخی سازندگان و توسعه‌گران ایرانی را به سمت سرمایه‌گذاری در کشورهای دیگر سوق داده است. هم‌زمان، کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و کندی اجرای پروژه‌های حمایتی، نگرانی‌ها درباره آینده تولید مسکن و تداوم شکاف میان قیمت خانه و توان مالی متقاضیان را افزایش داده است.
مهدی زرقانی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به مشکلات فعالان صنعت ساختمان می‌گوید بخشی از سازندگان بزرگ ایرانی در سال‌های اخیر فعالیت خود را به بازارهای خارجی، از جمله کشورهای حاشیه خلیج فارس و آسیای میانه، منتقل کرده‌اند. ترکیه، عمان، ارمنستان و عراق نیز از جمله مقاصدی بوده‌اند که پیش‌تر برای فعالیت سازندگان ایرانی مطرح شده‌اند.
این روند صرفاً به تحولات و شرایط جنگی اخیر محدود نمی‌شود و طی حدود یک دهه گذشته نیز گزارش‌هایی از حضور سازندگان ایرانی در بازارهای خارجی منتشر شده است. اکنون برخی شرکت‌ها با تشکیل کنسرسیوم و همکاری با مجموعه‌های خارجی، به دنبال اجرای پروژه‌های ساختمانی در بازارهای منطقه هستند.
هزینه ساخت مسکن به ۷۰ میلیون تومان رسید
افزایش هزینه مصالح، دستمزد نیروی انسانی، تجهیزات و تأسیسات، محاسبات اقتصادی پروژه‌های ساختمانی را پیچیده‌تر کرده است. در چنین شرایطی، تأمین زمین و دریافت مجوز دیگر تنها موانع ساخت مسکن نیستند و دسترسی به منابع مالی و امکان پیش‌بینی هزینه نهایی پروژه نیز اهمیت بیشتری پیدا کرده‌اند.
بر اساس برآوردهای اعلام‌شده از سوی دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، هزینه ساخت پروژه‌های اقتصادی و حمایتی، از جمله طرح‌های مرتبط با نهضت ملی مسکن، به حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است. این رقم برای ساختمان‌های متعارف پنج تا هفت طبقه در تهران، حدود ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.
به گفته زرقانی، هزینه ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه و برج‌ها، بسته به نوع سازه و ویژگی‌های پروژه، به حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای غیرمفید می‌رسد و در پروژه‌های خاص و لوکس ممکن است تا ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یابد.
این ارقام برآوردهای اعلام‌شده از سوی این فعال صنعت ساختمان است و نباید آنها را متوسط رسمی هزینه ساخت در سراسر کشور تلقی کرد. هزینه نهایی هر پروژه به عواملی مانند موقعیت زمین، تعداد طبقات، کیفیت مصالح، تجهیزات، تراکم ساختمانی و شرایط قرارداد بستگی دارد.
با این حال، افزایش هزینه‌های تولید در شرایطی رخ داده که قدرت خرید بخش بزرگی از خانوارها با محدودیت مواجه است. این فاصله، هم فروش واحدهای ساخته‌شده را دشوارتر می‌کند و هم انگیزه سرمایه‌گذاری برای آغاز پروژه‌های جدید را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
تورم نهاده‌های ساختمانی و افزایش ریسک سرمایه‌گذاری
بر اساس آمار شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، این شاخص در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش داشته است. تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز در همین گزارش ۸۰ درصد اعلام شده است.
افزایش سریع قیمت نهاده‌ها برای سازندگانی که پروژه‌های خود را طی چند ماه یا چند سال اجرا می‌کنند، ریسک اقتصادی قابل توجهی ایجاد می‌کند. در شرایط تورمی، برآورد هزینه نهایی از ابتدای پروژه دشوارتر می‌شود و تأخیر در تأمین مالی یا اجرای عملیات ساختمانی می‌تواند به افزایش هزینه‌ها و کاهش حاشیه سود بینجامد.
این وضعیت در پروژه‌های مشارکتی و طرح‌های حمایتی پیچیدگی بیشتری دارد؛ زیرا منابع مالی متقاضیان، تسهیلات بانکی و مبالغ قراردادها ممکن است متناسب با افزایش هزینه‌های واقعی ساخت تعدیل نشوند. در نتیجه، سازندگان ناچار می‌شوند منابع مالی بیشتری تأمین کنند یا سرعت اجرای پروژه را کاهش دهند.
تداوم چنین شرایطی می‌تواند زمان تحویل واحدها را افزایش دهد و هزینه بیشتری به سازندگان و متقاضیان تحمیل کند؛ به‌ویژه در پروژه‌هایی که بخش مهمی از منابع مورد نیاز آنها هنوز تأمین نشده است.
نهضت ملی مسکن زیر فشار کمبود منابع مالی
پروژه‌های نهضت ملی مسکن نیز از پیامدهای افزایش هزینه ساخت و محدودیت تأمین مالی در امان نمانده‌اند. به گفته دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، حدود ۳۶ شرکت عضو این انجمن در پروژه‌های نهضت ملی مسکن مشارکت دارند و در مجموع، نزدیک به ۱۰ هزار واحد در حوزه فعالیت این مجموعه قرار گرفته است. وی همچنین از تحویل حدود چهار تا پنج هزار واحد در قالب طرح‌های قبلی خبر داده است.
زرقانی می‌گوید فعالیت سازندگان در پروژه‌های نهضت ملی مسکن به‌شدت کاهش یافته و در برخی موارد، پروژه‌ها با کندی یا توقف مواجه شده‌اند. به گفته او، فعالیت سازندگان در این طرح‌ها به حدود پنج درصد ظرفیت رسیده است؛ وضعیتی که وی علت اصلی آن را کمبود منابع مالی می‌داند.
تأمین مالی این پروژه‌ها عمدتاً بر آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی استوار است، اما هر دو مسیر با محدودیت‌هایی روبه‌رو هستند. زرقانی با اشاره به تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی برخی پروژه‌های حمایتی، معتقد است این رقم با توجه به هزینه‌های فعلی ساخت، پاسخگوی نیاز مالی پروژه‌ها نیست.
بر اساس ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، نظام بانکی مکلف است بخشی از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهد. با این حال، میزان اجرای این تکلیف و اثرگذاری آن بر تأمین مالی پروژه‌ها، همچنان از موضوعات مورد بحث میان سیاست‌گذاران و فعالان این حوزه است.
از نگاه سازندگان، صرف افزایش سقف تسهیلات برای حل مشکل کافی نیست؛ زمان پرداخت وام، میزان پوشش هزینه‌ها و استمرار جریان نقدینگی در طول اجرای پروژه نیز اهمیت دارد. پرداخت دیرهنگام یا ناکافی تسهیلات می‌تواند روند ساخت را مختل کند و تحویل واحدها را به تأخیر بیندازد.
تولید مسکن به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد رسید
مشکلات تأمین مالی سازندگان در شرایطی مطرح می‌شود که آمار پروانه‌های ساختمانی نیز از کاهش فعالیت‌های جدید در بازار مسکن حکایت دارد.
بر اساس آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، در سال ۱۴۰۴ صدور پروانه‌های ساختمانی در کل نقاط شهری کشور برای ساخت ۳۸۷ هزار و ۶۰۴ واحد مسکونی پیش‌بینی شده بود. تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی در بهار حدود ۱۰۹ هزار، تابستان ۸۲ هزار، پاییز ۱۰۳ هزار و زمستان ۹۳ هزار واحد گزارش شده است.
این ارقام در مقایسه با فصل مشابه سال قبل، به ترتیب ۱۹.۶، ۲۷.۹، ۴.۷ و ۴۳.۵ درصد کاهش داشته‌اند؛ آماری که از افت صدور پروانه‌های ساختمانی در تمامی فصل‌های سال ۱۴۰۴ حکایت دارد.
کاهش فعالیت‌های جدید در شرایطی رخ داده که برآوردهای طرح جامع مسکن، نیاز سالانه کشور را به تولید و نوسازی حدود یک میلیون واحد مسکونی نشان می‌دهد. تداوم فاصله میان نیاز و میزان ساخت‌وساز می‌تواند در سال‌های آینده به محدودتر شدن عرضه واحدهای جدید منجر شود؛ به‌خصوص اگر پروژه‌های نیمه‌تمام نیز به دلیل کمبود منابع مالی با تأخیر مواجه بمانند.
البته صدور پروانه ساختمانی به‌تنهایی معیار قطعی تولید مسکن نیست. برای ارزیابی دقیق‌تر وضعیت این بازار، باید تعداد پروژه‌های آغازشده، میزان پیشرفت فیزیکی، تعداد واحدهای تکمیل‌شده و سرعت عرضه آنها نیز بررسی شود.
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، نیز در شهریور ۱۴۰۵ اعلام کرده بود که بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ رشد ۱.۴ درصدی داشته است. با این حال، او از کاهش ساختمان‌های شروع‌شده و افزایش فعالیت در بخش ساختمان‌های نیمه‌تمام با هدف عرضه واحدهای موجود خبر داده بود.
بنابراین، رشد سالانه بخش ساختمان لزوماً به معنای افزایش متناسب ساخت واحدهای جدید نیست و ممکن است بخشی از فعالیت صنعت به تکمیل پروژه‌های قبلی اختصاص یافته باشد.
سرمایه‌های ساختمانی ایران در جست‌وجوی بازارهای باثبات‌تر
یکی از نگرانی‌های مطرح‌شده از سوی فعالان صنعت ساختمان، انتقال فعالیت برخی توسعه‌گران و سازندگان ایرانی به بازارهای خارجی است. زرقانی می‌گوید شماری از سازندگان بزرگ پس از تحولات و جنگ اخیر، فعالیت خود را به کشورهای حاشیه خلیج فارس منتقل کرده‌اند و برخی دیگر نیز در آسیای میانه، استرالیا و اروپا به فعالیت‌های ساختمانی مشغول شده‌اند.
وی با اشاره به دشواری فعالیت در بازار داخلی گفته است که نبود ثبات و دشواری پیش‌بینی شرایط اقتصادی، محاسبه هزینه تمام‌شده پروژه‌ها و تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری بلندمدت را برای سازندگان دشوار کرده است.
حضور در بازارهای خارجی می‌تواند فرصت‌هایی مانند دسترسی به پروژه‌های جدید، همکاری با شرکای بین‌المللی و انتقال تجربه و دانش فنی فراهم کند. با این حال، اگر انتقال فعالیت‌ها عمدتاً در واکنش به دشواری تأمین مالی، افزایش ریسک سرمایه‌گذاری و نبود چشم‌انداز روشن در بازار داخلی صورت گیرد، ممکن است ظرفیت اجرایی و بخشی از سرمایه صنعت ساختمان کشور نیز از بازار ایران فاصله بگیرد.
برخی سازندگان ایرانی اکنون در قالب کنسرسیوم و با همکاری شرکت‌های خارجی به دنبال اجرای پروژه‌های ساختمانی در بازارهای منطقه هستند. این الگو می‌تواند زمینه حضور حرفه‌ای‌تر شرکت‌های ایرانی در بازارهای بین‌المللی را فراهم کند، اما انتخاب مقصد سرمایه‌گذاری به عواملی همچون میزان تقاضا، مقررات، دسترسی به منابع مالی، هزینه نیروی کار و ثبات اقتصادی کشور میزبان نیز بستگی دارد.
ثبات اقتصادی؛ شرط بازگشت سرمایه به بازار مسکن
چالش صنعت ساختمان تنها به افزایش قیمت مصالح یا محدودیت تسهیلات بانکی خلاصه نمی‌شود. کاهش قدرت خرید خانوارها، دشواری فروش واحدها، افزایش هزینه تأمین مالی و طولانی شدن دوره اجرای پروژه‌ها، مجموعه‌ای از ریسک‌ها را پیش روی سازندگان قرار داده است.
در چنین شرایطی، بهبود وضعیت تولید مسکن به مجموعه‌ای از اقدامات هماهنگ نیاز دارد؛ از جمله تسهیل تأمین مالی، پرداخت به‌موقع تسهیلات، کاهش موانع غیرضروری ساخت‌وساز، پیش‌بینی‌پذیرتر شدن هزینه‌ها و تقویت قدرت خرید متقاضیان.
در کنار این موارد، ثبات در سیاست‌های اقتصادی و امکان برنامه‌ریزی بلندمدت می‌تواند بر تصمیم سازندگان برای ادامه فعالیت در بازار داخلی اثرگذار باشد. بازگشت سرمایه‌گذاران و توسعه‌گران ایرانی به بازار مسکن کشور نیز تا حد زیادی به فراهم شدن شرایطی وابسته است که در آن، ریسک پروژه‌ها قابل ارزیابی و تأمین مالی آنها امکان‌پذیر باشد.
تداوم رکود ساخت‌وساز، در صورت همراه شدن با خروج سرمایه و کاهش آغاز پروژه‌های جدید، می‌تواند چالش عرضه مسکن را در سال‌های آینده تشدید کند؛ مسئله‌ای که پیامدهای آن فراتر از سازندگان خواهد بود و متقاضیان مسکن، اشتغال بخش ساختمان و فعالیت صنایع وابسته را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد.
*بازنویسی: تحریریه پژواک کارفرما
انتهای پیام