هزینه ساخت مسکن حمایتی به متری ۵۰ میلیون تومان رسید؛ نهضت ملی مسکن در تنگنای مالی

افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، دشواری تأمین مالی و کاهش قدرت خرید خانوارها، صنعت ساختمان را با چالش‌های جدی روبه‌رو کرده است. برآورد دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران نشان می‌دهد هزینه ساخت پروژه‌های اقتصادی و حمایتی، از جمله طرح‌های مرتبط با نهضت ملی مسکن، به حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است؛ وضعیتی که می‌تواند روند اجرای پروژه‌ها و عرضه واحدهای جدید را تحت تأثیر قرار دهد.

در کنار افزایش هزینه مصالح، دستمزد نیروی انسانی، تجهیزات و تأسیسات، دشواری دسترسی به منابع مالی نیز فشار مضاعفی بر سازندگان وارد کرده است. به گفته فعالان این صنعت، نااطمینانی اقتصادی و ناتوانی در پیش‌بینی هزینه نهایی پروژه‌ها، انگیزه سرمایه‌گذاری بلندمدت را کاهش داده و حتی برخی توسعه‌گران و سازندگان بزرگ را به بررسی فرصت‌های فعالیت در بازارهای خارجی سوق داده است.

هزینه ساخت مسکن حمایتی و شهری چقدر است؟

مهدی زرقانی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به تأثیر تحولات اقتصادی و جنگ بر قیمت برخی مصالح ساختمانی، به‌ویژه محصولات مرتبط با صنایع پتروشیمی، هزینه ساخت پروژه‌های اقتصادی و حمایتی را حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع برآورد کرده است.

بر اساس این برآورد، هزینه ساخت ساختمان‌های متعارف شهری در تهران با پنج تا هفت طبقه، به حدود ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع می‌رسد. این رقم برای ساختمان‌های بلندمرتبه و برج‌ها، بسته به نوع سازه و مشخصات پروژه، حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای غیرمفید اعلام شده و در پروژه‌های خاص و لوکس می‌تواند تا حدود ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یابد.

این ارقام، برآوردهای اعلام‌شده از سوی دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران است و نباید آنها را متوسط رسمی هزینه ساخت در سراسر کشور تلقی کرد. موقعیت زمین، تعداد طبقات، کیفیت مصالح، مشخصات فنی، هزینه تأسیسات و شرایط قرارداد از جمله عواملی هستند که هزینه نهایی هر پروژه را تعیین می‌کنند.

با این حال، این برآوردها نشان می‌دهد افزایش هزینه تولید مسکن، به‌ویژه در پروژه‌هایی که منابع مالی آنها از پیش تعیین شده است، می‌تواند محاسبات اقتصادی سازندگان را با مشکل مواجه کند.

تورم مصالح ساختمانی و افزایش ریسک سرمایه‌گذاری

بر اساس آمار اعلام‌شده از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، این شاخص در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است. تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز در این گزارش ۸۰ درصد اعلام شده است.

افزایش سریع قیمت نهاده‌ها، برنامه‌ریزی مالی پروژه‌های چندماهه و چندساله را دشوار می‌کند. در چنین شرایطی، هزینه‌های برآوردشده در زمان شروع پروژه ممکن است با هزینه واقعی تکمیل آن فاصله قابل توجهی پیدا کند. تأخیر در تأمین مالی نیز می‌تواند به افزایش بیشتر هزینه‌ها و کاهش حاشیه سود سازندگان منجر شود.

این مسئله در پروژه‌های مشارکتی و طرح‌های حمایتی اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا آورده متقاضیان، تسهیلات بانکی و مبالغ پیش‌بینی‌شده در قراردادها ممکن است متناسب با سرعت افزایش هزینه‌های ساخت رشد نکنند. در نتیجه، سازنده برای ادامه کار ناچار به تأمین منابع مالی بیشتر می‌شود یا سرعت اجرای پروژه را کاهش می‌دهد.

تداوم این وضعیت علاوه بر افزایش هزینه تمام‌شده واحدها، می‌تواند زمان تحویل مسکن به متقاضیان را نیز طولانی‌تر کند.

نهضت ملی مسکن درگیر محدودیت منابع مالی

یکی از مهم‌ترین چالش‌های پروژه‌های حمایتی، فاصله میان منابع مالی پیش‌بینی‌شده و هزینه واقعی ساخت است. زرقانی اعلام کرده است که انجمن انبوه‌سازان استان تهران با حدود ۳۶ شرکت در پروژه‌های نهضت ملی مسکن فعالیت دارد و نزدیک به ۱۰ هزار واحد در حوزه فعالیت این مجموعه قرار گرفته است. به گفته وی، حدود چهار تا پنج هزار واحد نیز در قالب طرح‌های قبلی تحویل داده شده است.

دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران مدعی است پروژه‌های نهضت ملی مسکن در شرایط فعلی با کندی و در برخی موارد توقف مواجه شده‌اند و فعالیت سازندگان در این طرح‌ها به حدود پنج درصد ظرفیت رسیده است.

وی کمبود منابع مالی را عامل اصلی این وضعیت می‌داند و می‌گوید تأمین مالی پروژه‌ها عمدتاً بر آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی متکی است؛ دو مسیری که به گفته او، با محدودیت روبه‌رو هستند.

زرقانی با اشاره به تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی برخی پروژه‌های حمایتی، این مبلغ را در مقایسه با هزینه‌های فعلی ساخت ناکافی ارزیابی کرده است. او همچنین از اجرای نشدن کامل تکالیف قانونی بانک‌ها در زمینه تأمین مالی بخش مسکن انتقاد می‌کند.

بر اساس ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، نظام بانکی مکلف شده است بخشی از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهد. با این حال، میزان تحقق این تکلیف و تأثیر آن بر تأمین مالی واقعی پروژه‌ها از موضوعات مورد بحث میان سیاست‌گذاران و فعالان صنعت ساختمان است.

از نگاه سازندگان، صرف افزایش سقف تسهیلات برای حل مشکل کافی نیست؛ زمان پرداخت وام، میزان پوشش هزینه‌های پروژه و استمرار جریان نقدینگی نیز اهمیت دارد. تأمین مالی دیرهنگام یا ناکافی می‌تواند حتی پروژه‌هایی را که از نظر فنی آماده ادامه کار هستند، با وقفه مواجه کند.

افت صدور پروانه‌های ساختمانی و نگرانی از کاهش عرضه

بر اساس آمار منتشرشده از مرکز آمار ایران، در سال ۱۴۰۴ برای ساخت ۳۸۷ هزار و ۶۰۴ واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مناطق شهری کشور پیش‌بینی شده بود.

تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی در فصل بهار حدود ۱۰۹ هزار، تابستان ۸۲ هزار، پاییز ۱۰۳ هزار و زمستان ۹۳ هزار واحد اعلام شده است. بر اساس داده‌های گزارش‌شده، این ارقام نسبت به فصل مشابه سال قبل به‌ترتیب ۱۹.۶، ۲۷.۹، ۴.۷ و ۴۳.۵ درصد کاهش داشته‌اند.

این آمار از افت فعالیت‌های ساختمانی حکایت دارد؛ آن هم در شرایطی که مطابق برآورد طرح جامع مسکن، سالانه به تولید و نوسازی حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز است.

کاهش آغاز پروژه‌های جدید معمولاً بلافاصله در تعداد واحدهای آماده عرضه نمایان نمی‌شود، اما در صورت تداوم می‌تواند طی سال‌های بعد، عرضه مسکن را محدودتر کند. اگر هم‌زمان پروژه‌های نیمه‌تمام نیز به دلیل کمبود منابع مالی با تأخیر مواجه شوند، فاصله میان نیاز بازار و واحدهای قابل عرضه افزایش خواهد یافت.

حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، نیز در شهریور ۱۴۰۵ از رشد ۱.۴ درصدی بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ خبر داده و در عین حال به کاهش ساختمان‌های شروع‌شده و افزایش فعالیت در بخش ساختمان‌های نیمه‌تمام با هدف عرضه واحدهای موجود اشاره کرده است.

این اظهارات نشان می‌دهد رشد سالانه بخش ساختمان لزوماً به معنای افزایش متناسب شروع پروژه‌های جدید نیست؛ بخشی از فعالیت این صنعت ممکن است به تکمیل طرح‌های قبلی اختصاص یافته باشد.

انتقال فعالیت سازندگان به بازارهای خارجی

افزایش هزینه‌ها و دشواری پیش‌بینی شرایط اقتصادی، به گفته برخی فعالان صنعت ساختمان، انگیزه حضور در بازارهای خارجی را نیز افزایش داده است. زرقانی اعلام کرده است شماری از سازندگان بزرگ ایرانی فعالیت خود را به کشورهای حاشیه خلیج فارس و آسیای میانه منتقل کرده‌اند و برخی دیگر نیز در بازارهای استرالیا و اروپا به فعالیت ساختمانی مشغول شده‌اند.

به گفته وی، نبود ثبات و دشواری پیش‌بینی هزینه‌های آینده، ارزیابی اقتصادی پروژه‌های داخلی را برای سازندگان سخت‌تر کرده است. او همچنین از همکاری برخی شرکت‌های ایرانی با شرکای خارجی در قالب کنسرسیوم برای اجرای پروژه‌های ساختمانی در بازارهای منطقه خبر داده است.

فعالیت در بازارهای خارجی می‌تواند فرصت دسترسی به مشتریان جدید، همکاری با شرکای بین‌المللی و توسعه دانش فنی را فراهم کند؛ اما اگر انتقال فعالیت‌ها ناشی از دشواری تأمین مالی و نبود چشم‌انداز قابل پیش‌بینی در بازار داخلی باشد، احتمال کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز کشور نیز مطرح خواهد شد.

البته تصمیم شرکت‌ها برای ورود به بازارهای خارجی فقط به شرایط داخلی وابسته نیست و عواملی مانند تقاضای مسکن در کشور مقصد، مقررات سرمایه‌گذاری، دسترسی به منابع مالی و هزینه نیروی کار نیز در آن نقش دارند.

**چشم‌انداز ساخت‌وساز؛ گره‌گشایی از تأمین مالی و ثبات هزینه‌ها**

مجموع برآوردهای اعلام‌شده درباره هزینه ساخت، آمار تورم نهاده‌ها و داده‌های صدور پروانه‌های ساختمانی، از افزایش فشار بر تولید مسکن حکایت دارد. در چنین شرایطی، تأمین مالی متناسب با هزینه‌های واقعی، پرداخت به‌موقع تسهیلات و کاهش نااطمینانی در محیط اقتصادی می‌تواند در استمرار فعالیت سازندگان و تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام نقش تعیین‌کننده‌ای داشته باشد.

برای پروژه‌های حمایتی نیز هماهنگی میان منابع بانکی، آورده متقاضیان و هزینه واقعی ساخت اهمیت ویژه‌ای دارد؛ زیرا افزایش هزینه‌ها بدون اصلاح سازوکار تأمین مالی، می‌تواند به تأخیر در تحویل واحدها یا افزایش فشار مالی بر سازندگان و متقاضیان منجر شود.

در نهایت، افزایش عرضه پایدار مسکن تنها به صدور مجوز یا تعریف طرح‌های جدید وابسته نیست؛ بلکه به امکان تأمین مالی، پیش‌بینی‌پذیری هزینه‌ها، تکمیل پروژه‌های موجود و حفظ انگیزه سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان نیز نیاز دارد.

*بازنویسی: تحریریه پژواک کارفرما