هشدار درباره نقش پلتفرمهای آنلاین در قیمتسازی بازار مسکن
کارشناسان و فعالان صنفی بازار مسکن میگویند انتشار آگهیهای بدون نظارت و قیمتهای غیرواقعی در پلتفرمهای آنلاین، به جای تسهیل معاملات، به عاملی برای قیمتسازی، افزایش انتظارات تورمی و تشدید التهاب بازار مسکن تبدیل شده است.
در سالهای اخیر، پلتفرمهای آنلاین خرید، فروش و اجاره ملک با هدف افزایش شفافیت، کاهش هزینههای جستوجو و تسهیل دسترسی به اطلاعات وارد بازار مسکن شدند، اما کارشناسان معتقدند نبود نظارت کافی بر قیمتهای درجشده و امکان انتشار آگهیهای غیرواقعی، این سامانهها را به یکی از عوامل اثرگذار بر رشد قیمتها و شکلگیری انتظارات تورمی در بازار تبدیل کرده است.
بررسیها نشان میدهد بخش قابل توجهی از قیمتهایی که امروز به عنوان مرجع ذهنی در بازار مسکن مورد استناد قرار میگیرد، نه بر اساس معاملات قطعی، بلکه بر پایه قیمتهای پیشنهادی درجشده در پلتفرمهای اینترنتی است؛ قیمتهایی که در بسیاری از موارد هیچ معاملهای با آن ارقام انجام نشده، اما به تدریج مبنای قیمتگذاری سایر املاک قرار گرفتهاند.
کارشناسان معتقدند بازار مسکن بیش از بسیاری از بازارهای دیگر تحت تأثیر انتظارات روانی قرار دارد. در چنین شرایطی، انتشار یک آگهی با قیمت بالاتر از ارزش واقعی میتواند سایر مالکان همان منطقه را نیز به افزایش قیمتهای پیشنهادی ترغیب کند؛ حتی اگر خریداری برای آن قیمت وجود نداشته باشد. این روند به مرور فاصله میان قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای واقعی معاملات را افزایش داده و شکاف عرضه و تقاضا را عمیقتر میکند.
یکی از مهمترین چالشهای مطرحشده درباره این پلتفرمها، امکان قیمتسازی از طریق انتشار آگهیهای متعدد با نرخهای غیرواقعی است. در بسیاری از این سامانهها، افراد بدون ارائه مستندات کارشناسی میتوانند قیمت دلخواه خود را ثبت کنند و همین موضوع زمینه سوءاستفاده برخی سوداگران را فراهم کرده است. کارشناسان هشدار میدهند که در مناطقی با تعداد محدود فایلهای عرضه، این روش میتواند در مدت کوتاهی سطح قیمتهای یک محله را تحت تأثیر قرار دهد.
از دیگر ضعفهای موجود، نبود ارتباط میان قیمتهای پیشنهادی و اطلاعات واقعی معاملات است. در حالی که در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، سامانههای معاملات ملکی علاوه بر قیمت پیشنهادی، اطلاعاتی مانند قیمت معاملات قطعی، میانگین نرخ منطقه، سوابق فروش و ارزش کارشناسی ملک را نیز در اختیار کاربران قرار میدهند، در ایران اغلب کاربران تنها قیمت اعلامی فروشنده را مشاهده میکنند؛ موضوعی که میتواند برداشت نادرستی از ارزش واقعی ملک ایجاد کند.
کارشناسان همچنین معتقدند انتشار روزانه هزاران آگهی با قیمتهای افزایشی، انتظارات تورمی را در بازار تقویت میکند. در نتیجه بسیاری از مالکان از فروش ملک خود خودداری کرده یا قیمتهای بالاتری پیشنهاد میدهند و همین مسئله به کاهش عرضه، تشدید رکود معاملات و افزایش نوسانات بازار دامن میزند.
یکی دیگر از انتقادهای جدی فعالان صنفی، نبود مرجع مشخص برای نظارت بر عملکرد این پلتفرمها است. اگرچه این سامانهها خود را صرفاً بستری برای انتشار آگهی معرفی میکنند، اما به اعتقاد کارشناسان، اثرگذاری آنها بر روند قیمتگذاری بازار مسکن بسیار فراتر از یک فضای تبلیغاتی است.
انتشار آگهیهای صوری، فایلهای تکراری، قیمتهای ساختگی و حتی آگهیهایی برای املاکی که وجود خارجی ندارند، از دیگر آسیبهایی است که برای این پلتفرمها برشمرده میشود. به گفته کارشناسان، برخی از این آگهیها تنها با هدف سنجش واکنش بازار یا افزایش سطح قیمتها منتشر میشوند و موجب کاهش اعتماد عمومی و اخلال در فرآیند کشف قیمت واقعی میشوند.
این تأثیرگذاری تنها به بازار خرید و فروش محدود نیست و بازار اجاره را نیز دربر گرفته است. بسیاری از موجران نرخ اجارهبها را بر اساس فایلهای منتشرشده در فضای مجازی تعیین میکنند، نه قراردادهای واقعی، و همین موضوع میتواند حتی در شرایط رکود معاملات نیز به افزایش نرخ اجاره منجر شود.
سمانه محرمی نمینی، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، در گفتوگو با خبرنگار مهر با اشاره به نقش پلتفرمهای آنلاین اظهار کرد: این سامانهها در اصل میتوانند ابزار مناسبی برای افزایش شفافیت بازار باشند، اما فعالیت آنها باید بر پایه اطلاعات واقعی و کارشناسیشده انجام شود.
وی افزود: نبود نظارت مؤثر موجب شده برخی مالکان قیمتهای پیشنهادی خود را نه بر اساس معاملات واقعی، بلکه با استناد به آگهیهای مشابه تعیین کنند؛ در حالی که این قیمتها لزوماً با واقعیت بازار همخوانی ندارد.
محرمی نمینی تصریح کرد: اگر یک سازنده یا مالک در یک منطقه تعداد زیادی واحد را با قیمتهای مشخص آگهی کند، همین موضوع میتواند انتظارات قیمتی آن منطقه را تغییر دهد و سایر مالکان نیز همان نرخها را مبنای قیمتگذاری قرار دهند؛ در حالی که تعیین قیمت ملک نیازمند بررسی دقیق عوامل تخصصی است.
وی همچنین با اشاره به امکان ثبت آسان آگهی در این سامانهها گفت: افراد میتوانند بدون محدودیت قیمتهای غیرواقعی ثبت کنند و زمینه قیمتسازی را فراهم آورند. در مقابل، این پلتفرمها اعلام میکنند تحت نظارت اتحادیه مشاوران املاک نیستند و مجوز فعالیت خود را از اتحادیه کسبوکارهای مجازی دریافت کردهاند.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: در بازار مسکن، کوچکترین تغییر در قیمت هر متر مربع میتواند تأثیر قابل توجهی بر ارزش یک ملک داشته باشد؛ از این رو قیمتگذاری در این حوزه نیازمند نظارت تخصصی است.
وی خاطرنشان کرد: بخش مهمی از چالشهای فعلی بازار مسکن و فرآیند قیمتگذاری املاک، ناشی از خلأ نظارتی بر پلتفرمهای آگهی آنلاین است و برای رفع این مشکل باید چارچوبهای مشخصی تدوین شود.
کارشناسان در پایان تأکید میکنند که پلتفرمهای آنلاین ذاتاً تهدیدی برای بازار مسکن نیستند و در صورت استقرار سازوکارهای نظارتی مناسب، اتصال به دادههای رسمی معاملات، احراز هویت آگهیدهندگان و الزام به نمایش اطلاعات واقعی قیمتها، میتوانند به ابزاری مؤثر برای افزایش شفافیت، تسهیل معاملات و جلوگیری از التهاب بازار تبدیل شوند.
*بازنویسی: تحریریه پژواک کارفرما
انتهای پیام