زمین بیشتر، خانه بیشتر؟ شرط اصلی دولت برای تبدیل زمین به مسکن

تأمین زمین یکی از محورهای اصلی سیاست دولت در حوزه مسکن است، اما مسئولان وزارت راه و شهرسازی تأکید دارند که افزایش اراضی سکونتی به‌تنهایی به معنای افزایش عرضه مسکن نیست. به گفته آنها، زمین زمانی می‌تواند ظرفیت واقعی ساخت مسکن محسوب شود که از نظر مالکیت، شهرسازی، آماده‌سازی و تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی به مرحله قابل ساخت و سکونت برسد.

بر اساس آخرین آمار اعلام‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، ۹۲۰ هزار واحد در قالب طرح‌های مسکن ملی وارد مرحله ساخت شده، برای ۷۶۳ هزار واحد پروانه ساختمانی صادر شده و ۴۹۹ هزار واحد نیز به مرحله اجرای اسکلت رسیده است. با این حال، تأمین زمین مناسب و ایجاد زیرساخت‌های مورد نیاز، همچنان یکی از چالش‌های مهم اجرای این پروژه‌هاست.

حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، اعلام کرده است که در سال ۱۴۰۴ بیش از ۳۰ هزار هکتار به اراضی سکونتی کشور افزوده شده است. این رقم در سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ نیز به ترتیب حدود ۱۸، ۲۶، ۴۳ و ۴۵ هزار هکتار بوده است.

با وجود توسعه قابل توجه اراضی سکونتی در سال‌های اخیر، اکنون مسئله اصلی از افزایش مساحت زمین به تبدیل این اراضی به پروژه‌های واقعی و قابل ساخت تغییر کرده است. طاهرخانی تأکید کرده است که زمین پیش از واگذاری باید از نظر مالکیت و امکان انتقال تعیین تکلیف شود، طرح شهرسازی روی آن قرار گیرد و عملیات آماده‌سازی نیز به اندازه‌ای پیش برود که امکان تأمین خدمات زیربنایی فراهم باشد.

بر این اساس، صرف اختصاص یک قطعه زمین برای طرح‌های مسکن به معنای ایجاد یک واحد مسکونی جدید نیست؛ چراکه تبدیل زمین خام به خانه قابل سکونت نیازمند مجموعه‌ای از اقدامات حقوقی، شهرسازی، عمرانی و خدماتی است.

واگذاری صدها هزار قطعه زمین

بر اساس گزارش معاون وزیر راه و شهرسازی، در دولت چهاردهم ۹۶ هزار واحد زمین به صورت انفرادی و گروهی واگذار شده و بیش از ۷۵ هزار واحد زمین نیز در چارچوب قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت تخصیص یافته است.

همچنین نزدیک به ۵۰ هزار واحد زمین برای تأمین مسکن محرومان در اختیار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قرار گرفته است. در مجموع، تاکنون حدود ۱۱۵ هزار واحد زمین در چارچوب قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت واگذار شده که بیش از ۷۵ هزار واحد آن مربوط به دو سال اخیر است.

در بخش روستایی نیز ۳۲ هزار واحد زمین جدید و برای ایثارگران ۳۴ هزار قطعه زمین واگذار شده است.

با این حال، رویکرد وزارت راه و شهرسازی در حال تغییر از تمرکز بر «تعداد زمین واگذارشده» به سمت «تعداد زمین آماده ساخت» است؛ چراکه تجربه طرح‌های مختلف مسکن نشان داده است که میان اعلام ظرفیت زمین و آغاز عملیات ساختمانی ممکن است فاصله قابل توجهی وجود داشته باشد.

۵۶ هزار هکتار زمین در حال آماده‌سازی

علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، از آماده‌سازی بیش از ۵۶ هزار هکتار زمین برای اجرای طرح‌های حمایتی مسکن خبر داده است.

به گفته وی، بخش قابل توجهی از پروژه‌های آماده‌سازی از مرحله نخست عبور کرده و در برخی مناطق عملیات وارد مرحله دوم شده است؛ مرحله‌ای که اقداماتی مانند اجرای جوی، جدول و آسفالت را شامل می‌شود.

نبیان پیش از این نیز از آماده‌سازی بیش از ۵۱ هزار هکتار زمین برای طرح‌های مسکن و تأمین بیش از ۱۹ هزار میلیارد تومان اعتبار در این زمینه خبر داده بود. همچنین در سال ۱۴۰۴ بیش از ۱۱ هزار میلیارد تومان از مطالبات پیمانکاران حوزه آماده‌سازی زمین پرداخت شده است.

این ارقام نشان می‌دهد که یکی از محورهای سیاست زمین در دولت چهاردهم، حرکت از مرحله تأمین زمین به سمت آماده‌سازی اراضی است؛ مرحله‌ای که به دلیل هزینه بالای اجرای زیرساخت‌ها در بسیاری از مناطق به یکی از چالش‌های اصلی پروژه‌های مسکن تبدیل شده است.

هزینه آماده‌سازی؛ گاهی بیشتر از ساخت خانه

فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، درباره هزینه‌های آماده‌سازی زمین اعلام کرده است که در برخی پروژه‌های نهضت ملی مسکن، هزینه آماده‌سازی چندین برابر هزینه ساخت واحد مسکونی است.

وی همچنین با اشاره به شرایط توپوگرافی برخی مناطق گفته است هزینه آماده‌سازی زمین در بعضی نقاط به حدی افزایش می‌یابد که حتی ممکن است از هزینه ساخت واحد مسکونی بیشتر شود.

این موضوع نشان می‌دهد هر زمینی را نمی‌توان صرفاً به دلیل قرار گرفتن در مالکیت دولت یا امکان الحاق به محدوده شهری، ظرفیت آماده ساخت مسکن دانست. فاصله زمین از شبکه آب، برق، فاضلاب، راه‌های دسترسی و خدمات عمومی می‌تواند هزینه تبدیل آن به یک مجموعه مسکونی را به میزان قابل توجهی افزایش دهد.

از این منظر، افزایش آمار تأمین زمین بدون توجه به هزینه آماده‌سازی ممکن است در مرحله نخست تعداد اراضی اختصاص‌یافته را افزایش دهد، اما در مراحل بعدی پروژه را با مشکل تأمین منابع برای ایجاد زیرساخت مواجه کند.

زمین بدون آب و برق، خانه نیست

یکی از محورهای مورد تأکید مسئولان وزارت راه و شهرسازی، ضرورت همزمانی تأمین زمین با ایجاد زیرساخت‌هاست. طاهرخانی بر این موضوع تأکید دارد که ثبت‌نام و ایجاد تعهد برای زمینی که هنوز امکان آغاز عملیات ساخت در آن فراهم نشده، می‌تواند به جای حل مشکل مسکن، تعهد جدیدی برای متقاضیان ایجاد کند.

اهمیت این موضوع در پروژه‌های بزرگ مسکن بیشتر است؛ چراکه اجرای عملیات ساختمانی بدون هماهنگی با دستگاه‌های خدمات‌رسان می‌تواند باعث شود ساختمان‌ها از نظر فیزیکی پیشرفت کنند، اما امکان سکونت واقعی در آنها وجود نداشته باشد.

بر همین اساس، سیاست وزارت راه و شهرسازی بر این مبنا قرار گرفته است که در شهرهایی که زمین تأمین و آماده‌سازی شده و متقاضی واجد شرایط نیز وجود دارد، ثبت‌نام و واگذاری انجام شود. در حال حاضر در حدود ۴۰ شهر کوچک و متوسط امکان ثبت‌نام فراهم شده و در مناطق روستایی نیز حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار واحد زمین تأمین شده است.

خدمات عمومی در کنار ساخت واحدهای مسکونی

زیرساخت مورد نیاز سکونت تنها به آب، برق و فاضلاب محدود نمی‌شود. ایجاد مدرسه، مسجد، کلانتری، مراکز خدماتی و سایر فضاهای عمومی نیز بخشی از الزامات ایجاد سکونتگاه‌های جدید است.

نبیان اخیراً از مشارکت سازمان ملی زمین و مسکن در احداث بیش از ۷۶۸ طرح خدماتی شامل مدرسه، مسجد و کلانتری در مناطق تحت پوشش طرح‌های حمایتی مسکن خبر داده است.

این رویکرد نشان می‌دهد نگاه به تأمین زمین در حال حرکت از مدل «زمین برای ساخت واحد» به سمت «زمین برای ایجاد سکونتگاه» است؛ یعنی مسکن صرفاً یک ساختمان نیست و زیرساخت‌ها و خدمات عمومی نیز باید متناسب با آن ایجاد شوند.

آزمون اصلی سیاست زمین

افزایش ده‌ها هزار هکتار اراضی سکونتی، واگذاری صدها هزار قطعه زمین و آماده‌سازی ده‌ها هزار هکتار از اراضی، زمانی می‌تواند اثر ملموسی بر بازار مسکن داشته باشد که این ظرفیت در نهایت به ساخت و تحویل خانه قابل سکونت تبدیل شود.

در شرایطی که دولت با محدودیت منابع مالی و هزینه بالای آماده‌سازی زمین مواجه است، انتخاب محل مناسب، اولویت‌بندی پروژه‌ها و تأمین همزمان زیرساخت‌ها اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

به این ترتیب، مرحله بعدی سیاست زمین را نمی‌توان صرفاً با تعداد هکتارهای الحاق‌شده سنجید؛ بلکه معیار مهم‌تر، تعداد زمین‌هایی است که از مرحله تعیین تکلیف مالکیت و طرح شهرسازی عبور کرده، آماده ساخت شده و در نهایت به واحد مسکونی قابل سکونت تبدیل می‌شوند.

در واقع، هدف سیاست زمین صرفاً افزایش آمار واگذاری نیست؛ ارزش واقعی زمین زمانی مشخص می‌شود که این اراضی به پروژه‌های ساختمانی، خانه‌های قابل سکونت و در نهایت خانه‌دار شدن جامعه هدف منجر شوند.

*بازنویسی: تحریریه پژواک کارفرما