آینده بازار مسکن، به توان سیاست‌گذار در مهار تورم، کنترل نقدینگی و قدرت خرید خانوارها بستگی دارد
حران مسکن در ایران، یک مسئله ساختاری، مزمن و چندوجهی است که سال‌ها قبل از جنگ ۱۲ روزه شکل گرفته و نباید آن را محصول تنش نظامی دانست، بلکه جنگ به عنوان «تشدیدکننده موقت فضای روانی بازار» عمل کرده است.
کارشناس مسکن، با تأکید بر اینکه جنگ ۱۲ روزه تنها یک شوک کوتاه‌مدت روانی در بازار ایجاد کرد، گفت: اقتدار امنیتی، ثبات اقتصادی و تجربه حکمرانی بحران موجب شد بازار مسکن ایران بدون فروپاشی یا رکود شدید، مسیر منطقی خود را حفظ کند.
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر به یکی از حساس‌ترین و تأثیرپذیرترین بخش‌های اقتصادی کشور تبدیل شده است؛ بخشی که نه‌تنها به شاخص‌های اقتصادی همچون نرخ تورم، نقدینگی و هزینه ساخت وابسته است، بلکه به شدت از فضای روانی و امنیتی جامعه نیز اثر می‌پذیرد. با وقوع شوک‌های امنیتی یا سیاسی، معمولاً اولین واکنش بازار مسکن، کاهش سرعت معاملات و تغییر انتظارات قیمتی است؛ اما نحوه واکنش دولت، فعالان بازار و نهادهای اقتصادی به این شرایط است که مسیر آینده بازار را تعیین می‌کند.
تجربه ماه‌های گذشته نشان داد که با وجود فشارهای ناشی از رخدادهای منطقه‌ای و تنش‌های کوتاه‌مدت، ساختار بازار مسکن ایران از درون فرو نپاشیده و چرخه عرضه و تقاضا همچنان فعال باقی مانده است، در واقع آنچه در ظاهر به شکل افت موقت قیمت‌ها یا کاهش حجم معاملات دیده شد، بیش از آنکه نشانه‌ای از بحران واقعی باشد، بازتابی از واکنش هیجانی بخشی از سرمایه‌گذاران و خریداران بود. به مرور زمان و با بازگشت ثبات نسبی به فضای عمومی، بازار توانست به سطحی از تعادل روانی و اقتصادی بازگردد.
در کنار این موضوع استمرار پروژه‌های عمرانی و مسکونی، فعالیت بانک‌ها در حوزه تأمین مالی و تداوم طرح‌های دولتی همچون نهضت ملی مسکن، نشانه‌هایی از پویایی درونی این بخش هستند، اگرچه مشکلات ساختاری نظیر تورم، افزایش قیمت مصالح، و شکاف میان درآمد خانوارها و هزینه مسکن همچنان پابرجاست، اما پایداری جریان ساخت‌وساز و حفظ اعتماد نسبی فعالان اقتصادی، مانع از تبدیل رکود مقطعی به بحران عمیق شده است.
میثم میزایی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با ایمنا اظهار کرد: شوک‌های امنیتی در هر کشوری می‌توانند بازارهای دارایی‌محور همچون مسکن را دچار نوسان، رکود معاملاتی و افت روانی قیمت‌ها کنند، اما نحوه عبور از بحران، شاخص اصلی توان حکمرانی اقتصادی و امنیتی یک دولت است.
وی افزود: پس از جنگ ۱۲ روزه خرداد ۱۴۰۳، بازار مسکن ایران با وجود کاهش حدود ۵ درصدی قیمت‌های آگهی و افت موقت معاملات، نه وارد وضعیت بحرانی شد و نه کوچک‌ترین نشانه‌ای از فروپاشی ساختاری نشان داد، بلکه به‌صرف یک فاز هیجانی و گذرا را پشت سر گذاشت.
کارشناس مسکن تاکید کرد: برخلاف تجربه کشورهایی که درگیر تنش نظامی می‌شوند و سال‌ها رکود، فرار سرمایه و سقوط بازارها را تجربه می‌کنند، در ایران ساخت‌وساز متوقف نشد، معاملات قفل نشد، بانک‌ها از مدار فعالیت خارج نشدند، بخش خصوصی از پروژه‌ها عقب نکشید و دولت نیز با مدیریت امنیت روانی و تثبیت فضای عمومی، مانع از شکل‌گیری موج‌های مخرب فروش اضطراری شد.
میزرای بیان کرد: آنچه موجب کوتاه و کنترل‌شده بودن این شوک شد، سه پایه اصلی بود: نخست، اقتدار امنیتی و اثبات توان دفاعی کشور که موجب کاهش سریع ادراک تهدید شد؛ دوم، ثبات مدیریت کلان اقتصادی که اجازه نداد بازارهای موازی همچون ارز و طلا به شکل انفجاری نوسان کنند؛ و سوم، تجربه حکمرانی بحران در دهه‌های گذشته که موجب شده دولت، نظام بانکی، نهادهای تنظیم‌گر و حتی فعالان اقتصادی، رفتارهای هیجانی را جایگزین تصمیم‌های منطقی نکنند، این دوره ثابت کرد حتی در شرایط جنگی، اقتصاد ایران دچار بی‌ثباتی ساختاری نمی‌شود و دولت توانایی مهار شوک، کنترل بازار و تثبیت مسیر اقتصادی را دارد.
وی ریشه تفاوت رفتار قیمتی در مناطق مختلف تهران را نه ناشی از فروپاشی تقاضا، بلکه حاصل اثرات روانی و ادراک ریسک می‌داند و در همین راستا تأکید کرد: بازار مسکن بیش از هر بازار دیگری، با ذهنیت جمعی حرکت می‌کند، نه به‌صرف داده‌های واقعی، مناطقی همچون چیتگر و شهران، به دلیل نزدیکی ذهنی به برخی تأسیسات، سریع‌تر دچار موج عرضه شدند، نه به دلیل کاهش ارزش ذاتی یا سقوط تقاضا، بلکه چون بخشی از مالکان در روزهای آغازین ترجیح دادند نقد شوندگی دارایی را افزایش دهند، با این حال به نکته کلیدی این است که همین مناطق در بازگشت به تعادل نیز سریع‌تر از میانگین شهری عمل کردند، چراکه با تثبیت سامانه‌های پدافندی، اعلام پیام‌های اطمینان، و نمایش اقتدار عملیاتی، تقاضا روباره فعال شد و قیمت‌ها در یک مسیر منطقی و غیرالتهابی تثبیت گردید.
این کارشناس مسکن گفت: رشد قیمت و تقاضا در شهرهای شمالی کشور نیز نباید به عنوان «فرار از تهران» تعبیر شود، بلکه نشانه‌ای از گردش داخلی سرمایه و انتقال موقت بخشی از تقاضای سرمایه‌ای به مناطق امن‌تر با هدف تثبیت دارایی است، نه خروج سرمایه یا بی‌اعتمادی به امنیت ملی، در نتیجه به آنچه در این دوره رخ داد، نه افت بازار، بلکه «بازتوزیع کوتاه‌مدت تقاضا» بود، که دوباره در مدار داخلی کشور، میان شهرها و استان‌ها جابه‌جا شد، و فراری به خارج از مرزها نداشتیم؛ این جابه‌جایی‌ها نشان‌دهنده اعتماد عمومی به استمرار امنیت سرزمینی و نبود انگیزه ساختاری برای خروج سرمایه از اکوسیستم ملکی داخلی است.
میرزایی تأکید کرد: بحران مسکن در ایران، یک مسئله ساختاری، مزمن و چندوجهی است که سال‌ها قبل از جنگ ۱۲ روزه شکل گرفته و نباید آن را محصول تنش نظامی دانست، بلکه جنگ به عنوان «تشدیدکننده موقت فضای روانی بازار» عمل کرده است؛ مهم‌ترین محرک‌های بحران شامل تورم ساختاری اقتصاد ایران، تورم جهانی مصالح، فشارهای ناشی از تحریم، افزایش هزینه ساخت‌وساز، رشد نقدینگی، و تبدیل مسکن از کالای مصرفی به دارایی سرمایه‌ای است، که موجب شده قیمت‌ها در دهه گذشته بسیار فراتر از رشد درآمد خانوارها حرکت کند.
وی ادامه داد: با وجود این فشارها، سیستم متوقف نشده است؛ یعنی نه ساخت‌وساز در کشور متوقف شد، نه پروژه‌های عمرانی منجمد شد، نه شبکه بانکی از تأمین مالی خارج شد، و نه بازار به نقطه قفل‌شدگی کامل رسید؛ بلکه دولت توانست همزمان سه نقش را اجرا کند: مهار شوک، تداوم عرضه، و جلوگیری از فروپاشی تقاضا.
کارشناس مسکن گفت: طرح‌هایی همچون نهضت ملی مسکن، عرضه زمین، توسعه شهرهای جدید، نوسازی بافت فرسوده و حمایت از سازندگان را شواهدی است که نشان می‌دهد دولت برخلاف روایت‌های منتقدانه، نه تنها بازار را رها نکرده، بلکه در نقش تنظیم‌گر فعال، جریان عرضه را از رکود کامل نجات داده است، اگرچه مشکلات مسکن عمیق و مزمن هستند، اما استمرار چرخه تولید و تداوم مداخله دولت در سمت عرضه، بزرگ‌ترین مانع در برابر تبدیل «بحران» به «ابربحران» بوده است.
بازار مسکن از دسترس خارج شد
مسکن ایران در مواجهه با شوک‌های امنیتی اخیر، توانست تاب‌آوری خود را به نمایش بگذارد و از تبدیل نوسانات کوتاه‌مدت به بحران عمیق جلوگیری کند. ثبات نسبی در نظام مالی و بانکی، تداوم فعالیت‌های ساخت‌وساز و حضور مؤثر دولت در تنظیم سمت عرضه، عواملی بودند که مانع از قفل‌شدگی و رکود فراگیر بازار شدن،. هرچند مشکلات ریشه‌دار همچون تورم مزمن، رشد هزینه‌های ساخت و فاصله فزاینده میان درآمد و قیمت مسکن همچنان پابرجاست، اما حفظ پویایی اقتصادی و اعتماد نسبی سرمایه‌گذاران نشان می‌دهد که زیرساخت‌های این بازار هنوز از استحکام کافی برخوردار است؛ آینده بازار مسکن، به میزان توان سیاست‌گذار در مهار تورم، کنترل نقدینگی و تقویت قدرت خرید خانوارها بستگی دارد؛ اما تجربه عبور از بحران‌های اخیر ثابت کرد که با مدیریت هوشمند و حفظ ثبات روانی جامعه، می‌توان مسیر توسعه و تعادل در بازار مسکن را تداوم بخشید.
انتهای پیام