بازار مسکن تهران پس از «رکورد دوماهه» دوباره به رکود رفت/ انتظار از وضعیت پساجنگ و جهت قیمتها
بازار مسکن در پی نوسانات ارزی و بازارهای موازی و با وقوع حمله آمریکایی ـ صهیونی در ۹ اسفند ۱۴۰۴ دوباره وارد رکود شد؛ مشاوران از کاهش محدود قیمتها در تهران و افزایش ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیونی در شهرهای اطراف تهران سخن میگویند.
بازار مسکن در کشور که حدود دو ماه پس از رونق نسبی وارد چرخه رکود شده بود، بار دیگر تحت تأثیر شرایط جنگی از حالت نیمهجان خارج شد. طبق گفته بسیاری از مشاوران املاک، در تهران و شهرهای بزرگ بیشتر دفاتر تعطیل شده یا فعالیتشان بسیار محدود است و معاملات خرید و فروش مسکن به شدت کاهش یافته است. این افت در حالی رخ میدهد که بازار مسکن از اوایل زمستان، متاثر از بازارهای موازی و نوسانات ارزی، به رونق نسبی رسیده بود؛ اما با وقوع حمله آمریکایی ـ صهیونی علیه کشور در روز ۹ اسفند ۱۴۰۴، مجدداً بازار از حالت رونق خارج و کساد شد.
با اینکه از مرداد ۱۴۰۳ به بعد، گزارش رسمی و منسجمی درباره تحولات بازار مسکن منتشر نشده، بررسیهای میدانی نشان میداد در ماههای دی و بهمن، معاملات در بازار مسکن نسبت به ماههای قبل افزایش یافته و قیمتها در تهران حتی تا حدود ۵۰ درصد رشد کرده بود. با این حال، با آغاز جنگ تحمیلی، روند افزایش قیمتها متوقف شد.
در حالتهای معمولِ جنگی و زمانی که ناآرامیها تشدید میشوند، سرمایهگذاران معمولاً از ورود به بازار امتناع میکنند و در میانه جنگ، ساخت و ساز نیز تحت تأثیر قرار میگیرد. در چنین شرایطی، انتظار میرود هم تقاضا کاهش یابد و هم انگیزه ساخت و عرضه کم شود؛ اما در برخی محورهای قیمتی، تغییرات مشاهدهشده متفاوت از آن چیزی است که ممکن است در فضای ذهنی عمومی انتظار برود.
مقایسه قیمتهای فروش آپارتمان در معدود فایلهای عرضه شده در پایتخت نسبت به قبل از جنگ، افت محسوس و قابل توجهی را نشان نمیدهد. در واقع، فقط در برخی موارد ممکن است بعضی فروشندگان به دلیل نیاز مالی، قیمتهای پیشنهادی را تا حدود ۱۰ درصد کاهش داده باشند. این در حالی است که نرخها از نیمه دوم سال گذشته تا حدود ۵۰ درصد رشد کرده بودند و در نتیجه، کاهش ۱۰ درصدی در شرایط فعلی برای بسیاری از ناظران «کاهش چشمگیر» محسوب نمیشود.
در حال حاضر نیز به دلیل وقوع جنگ رمضان و تمرکز حملات دشمن آمریکایی ـ صهیونی در شهر تهران، معاملات ملک—بهویژه در بخش خرید و فروش—کاملاً راکد شده است. بخش اندکی از معاملات نیز بیشتر در قالب اجاره انجام میشود، آن هم به یک دلیل روشن: بسیاری از مستاجران به علت بحران جنگ، قراردادهای خود را در مناطقی که اثرات بمبارانها در آنها بیشتر بوده، فسخ میکنند.
این وضعیت یادآور تجربه جنگ ۱۲ روزه خردادماه سال گذشته است؛ جنگی که در آن نیز بازار ملک دچار افت شد، اما پس از پایان درگیریها، تقریباً از نیمه دوم به تدریج رونق به بازار بازگشت و قیمت آپارتمان تحت تأثیر بازارهای موازی و نوسانات ارزی دوباره روند رشد پیدا کرد. با این وجود، اکنون فعالان بازار میگویند شرایط تهران مانند زمانی نیست که صرفاً پایان جنگ کافی باشد تا روند به شکل خودکار برگردد.
به گفته مشاوران املاک، در دوره کنونی و در ادامه وضعیت جنگی، هیچ نشانهای از خرید و فروش ملک در شهر تهران دیده نمیشود و بیشتر دفاتر مشاور املاک در تهران تعطیل شدهاند. همچنین در سامانههای اینترنتی خرید و فروش ملک، تعداد فایلهای عرضه به شدت کاهش یافته و تقاضای مؤثری هم در پلتفرمها دیده نمیشود. حتی در برخی فایلهای فروش، عرضه به شکل «نردبان» یا «پله» انجام میشود؛ اقدامی که از نبود تقاضای موثر در هفتههای اخیر حکایت دارد و نشان میدهد فروشندگان به جای ورود به معامله، در حال آزمون شرایط بازار هستند.
در چنین شرایطی، پرسشهای کلیدی برای بازیگران بازار مطرح شده است: سایه بلاتکلیفی در بازار مسکن تا چه مدت ادامه پیدا میکند؟ بعد از پایان جنگ، بازار به کدام سمت حرکت میکند؟ قیمتها افزایش مییابد یا کاهش؟ معاملات رونق میگیرد یا رکود عمیقتر میشود؟ و در نهایت، ساختوساز ادامه پیدا میکند یا کاهش مییابد؟
با وجود رکود معاملاتی، در بخش قیمتها—بهخصوص در تهران—افت جدی دیده نمیشود. فقط احتمال دارد برخی فروشندگان به دلیل فشار مالی یا نیاز به نقدینگی، قیمتهای پیشنهادی را تا حدود ۱۰ درصد پایین آورده باشند. در واقع، همین «کم بودن میزان افت قیمت» نسبت به جهشهای نیمه دوم سال گذشته که تا سقف ۵۰ درصد رشد داشته، باعث شده انتظار عمومی از ریزش قیمتها در فضای جنگی، محقق نشود؛ حداقل در سطح قیمتهای پیشنهادی موجود در فایلهای محدود.
از سوی دیگر، مشاوران املاک از تغییرات مثبتتر در شهرهای اطراف تهران نیز خبر میدهند. گفته میشود قیمت آپارتمان در شهرهای پیرامونی مانند پردیس، پرند و هشتگرد به میزان ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. علت این تفاوت نیز کمبودن میزان آسیب این شهرها در جریان جنگ آمریکایی ـ صهیونی نسبت به تهران عنوان میشود.
تا پیش از اسفندماه و شروع مخاصمه، قیمت آپارتمان در شهرهای مذکور بین ۳۰ تا ۵۰ درصد رشد کرده بود. به عنوان نمونه، در پردیس قیمتها از سطح عمومی حدود ۳ میلیارد تومان به بیش از ۴ میلیارد تومان رسیده است. این تغییرات باعث شده نگاه بخشی از تقاضا و همچنین سرمایهگذاران، به سمت مناطق کمتأثیرتر از نظر شرایط جنگی متمایل شود—در حالی که تهران فعلاً از منظر معاملات، در وضعیت توقف جدی قرار دارد.
در این میان، فرشید پورحاجت ـ دبیر کانون انبوهسازان ـ نیز در تحلیل شرایط کنونی و آینده بازار ملک، به خبرنگار ایسنا گفت: بررسیهایی که تا قبل از جنگ در بهمن و ۱۰ روز ابتدایی اسفندماه صورت گرفته بود، از تغییر معنادار در رفتار بازیگران بازار حکایت داشت. بسیاری از سازندگان و فروشندگان در قیمتهای اعلامی واحدهای خود تجدیدنظر کرده بودند و معاملات نیز به این دلیل که فروشندگان از ادامه فروش منصرف میشدند، شکل نمیگرفت.
پورحاجت یکی از دلایل این تغییر را اقتصاد کشور و نقش دلالی در بازارهایی مانند بورس، دلار و سکه دانست. او توضیح داد به دلیل وجود حبابها و اتفاقاتی که در حوزه دلالی و بورس شکل گرفت، ریسک سرمایهگذاری در بازار ارز، طلا و بورس افزایش پیدا کرد. در مقابل، بازار مسکن در کف قیمت قرار داشت. به گفته او، برخلاف نظر برخی افراد، قیمتها در این شرایط غیرواقعی نبود و حتی به پایینتر از هزینههای تولید هم میرسید.
این فعال حوزه ساختوساز در ادامه گفت: بازار مسکن بعد از جنگ را دارای رونق میداند و پیشبینی کرد اگر ثبات سیاسی در کشور شکل بگیرد و نااطمینانیها برطرف شود، پس از گذار کنونی که اکنون در آن هستیم، شرایط بازار مسکن مناسبتر شود. او همچنین درباره وضعیت صنعت ساختمان اظهار کرد که در حوزه ساختوساز، هم برای سرمایهگذاری و هم برای بخش تولید و هم برای بحث خرید و فروش، شرایط بهتری ایجاد خواهد شد.
پورحاجت در تشریح وضعیت قیمت مصالح در سال گذشته و نوسانات آن نیز توضیح داد: در ماههای گذشته تورم در نهادههای تولید همتراز تورم عمومی کشور بوده و حتی در بازههایی از زمان، قیمتها قابل پیشبینی نبودهاند. او گفت در برخی مقاطع، کالایی در بازار وجود داشت که حتی در یک هفته دوام قیمتی نداشت و در هفته بعد، قیمتها متفاوت و رو به بالا بود. در نتیجه، در این بخش هم همچنان به میزان رشد تورم، قیمت نهادههای ساختمانی افزایش پیدا خواهد کرد.
*بازنویسی: تحریریه پژواک کارفرما
انتهای پیام