وام مسکن فقط ۱۵ درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد/ خانه‌اولی‌ها از بازار عقب ماندند
در شرایطی که افزایش قیمت مسکن، خانه‌اولی‌ها را از بازار خرید دور کرده، معاون وزیر راه و شهرسازی می‌گوید تسهیلات بانکی تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت یک واحد مسکونی قابل استطاعت را پوشش می‌دهد؛ شکافی که تأمین سرپناه را برای خانوارهای متوسط دشوارتر کرده است.
بازار مسکن در سال‌های اخیر با مجموعه‌ای از مشکلات اقتصادی و ساختاری، از افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش سرمایه‌گذاری تا محدودیت تسهیلات بانکی و افت قدرت خرید خانوارها مواجه بوده است. در این میان، فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی متقاضیان به یکی از مهم‌ترین موانع خانه‌دار شدن مردم تبدیل شده است؛ به‌گونه‌ای که حتی وجود تقاضای قابل توجه برای خرید خانه نیز الزاماً به انجام معامله منجر نمی‌شود.
اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی، نمایندگان مجلس و فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد که مسئله این بخش تنها به تعداد واحدهای ساخته‌شده یا زمین‌های در اختیار دولت محدود نیست، بلکه کمبود مسکن متناسب با توان اقتصادی خانوارها و ناکافی بودن تسهیلات بانکی، دسترسی به خانه را دشوار کرده است.
افزایش قیمت‌ها، خانه‌اولی‌ها را از بازار دور کرد
داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به تغییرات قیمت مسکن نسبت به سال گذشته، از عقب‌ماندن قدرت خرید متقاضیان در برابر رشد قیمت‌ها خبر داده است.
به گفته وی، در مقطعی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۸۰ میلیون تومان اعلام شده بود، اما مراجعه‌کنندگان به دفاتر مشاوران املاک در مناطق مختلف شهر، افزایش محسوس قیمت‌ها را نسبت به سال گذشته تجربه می‌کنند.
بیگی‌نژاد با اشاره به کاهش چشمگیر قراردادهای خرید و فروش مسکن اظهار کرد که معاملات این بخش به‌شدت افت کرده است. در بازار اجاره نیز افزایش قیمت‌ها در فصل تابستان باعث شده برخی مستأجران برای مدیریت هزینه‌های خود، محل سکونتشان را تغییر دهند.
به اعتقاد وی، افزایش قیمت مسکن با رشد توان مالی خریداران تناسب نداشته و همین مسئله معاملات را تحت تأثیر قرار داده است. از سوی دیگر، بخشی از سازندگان پس از فروش یک یا دو واحد ابتدایی و تأمین نیازهای مالی پروژه، تمایل چندانی به عرضه سایر واحدهای خود ندارند؛ موضوعی که در کنار کاهش قدرت خرید مردم، محدودیت عرضه آپارتمان را تشدید می‌کند.
در چنین شرایطی، خانه‌اولی‌هایی که برای خرید به پس‌انداز یا تسهیلات بانکی متکی هستند، به‌سختی می‌توانند واحدی متناسب با توان مالی خود پیدا کنند. بخش قابل توجهی از معاملات باقی‌مانده نیز به افرادی مربوط می‌شود که از قبل صاحب ملک هستند و با فروش واحد قبلی، امکان خرید خانه جدید یا افزایش متراژ مسکن خود را دارند.
مشکل بازار فقط کمبود تعداد واحدهای مسکونی نیست
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، با تأکید بر اینکه موجودی مسکن کشور از نظر تعداد با تعداد خانوارها دچار ناترازی نیست، مسئله اصلی را کمبود واحدهای متناسب با توان اقتصادی خانوارها دانسته است.
وی مسکن را یکی از پیچیده‌ترین بخش‌های اقتصادی و اجتماعی کشور توصیف کرده و معتقد است حتی در اقتصادهای مبتنی بر بازار آزاد نیز به دلیل شکست بازار، مداخله دولت برای تأمین مسکن و فراهم کردن دسترسی مردم به سرپناه مناسب ضروری است. این ضرورت در شرایط بحرانی و برای اجرای طرح‌های حمایتی ملکی و استیجاری اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
طاهرخانی با اشاره به آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران گفته است در مقاطعی سالانه حدود ۲۰۰ تا ۲۲۰ هزار پروانه ساختمانی برای واحدهای مسکونی صادر می‌شد. با این حال، در سرشماری سال ۱۳۹۵ بیش از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور شناسایی شد که بخش قابل توجهی از آنها در مناطق برخوردار قرار داشتند.
این آمار از نگاه معاون وزیر راه و شهرسازی نشان می‌دهد که افزایش تعداد واحدهای مسکونی به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل دسترسی خانوارها به مسکن را برطرف کند و نوع، موقعیت و قیمت واحدهای عرضه‌شده نیز اهمیت دارد.
افزایش هزینه ساخت و نااطمینانی، سرمایه‌گذاری را محدود کرد
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به عملکرد بخش ساختمان اعلام کرده است این بخش در سال گذشته، با وجود شرایط اقتصادی کشور، رشد مثبت ۱.۴ درصدی را ثبت کرد؛ اما تداوم نااطمینانی‌های اقتصادی و دشواری شرایط سرمایه‌گذاری در سال جاری، تردید فعالان اقتصادی برای ورود به این حوزه را افزایش داده است.
به گفته طاهرخانی، بیش از ۹۰ درصد تولید و عرضه مسکن در کشور بر عهده بخش خصوصی است؛ بنابراین، رفع موانع تولید و تسهیل فعالیت سازندگان از اولویت‌های وزارت راه و شهرسازی محسوب می‌شود.
سازندگان در شرایط فعلی با دو فشار هم‌زمان روبه‌رو هستند: از یک طرف هزینه تولید مسکن افزایش یافته و از طرف دیگر، کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی، فروش سریع واحدها با قیمت‌های مورد انتظار سازندگان را دشوار کرده است. تداوم این وضعیت می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاری جدید را کاهش دهد و روند عرضه مسکن را در بلندمدت تحت تأثیر قرار دهد.
تعهدات بانکی در حوزه مسکن اجرا نشده است
تأمین مالی یکی دیگر از موانع مهم در مسیر ساخت و خرید مسکن است. عباس صوفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، با انتقاد از اجرای ناقص قوانین این حوزه تأکید کرده است که مسئولیت حل مشکلات مسکن تنها بر عهده وزارت راه و شهرسازی نیست و بانک‌ها، وزارت اقتصاد، بانک مرکزی و دستگاه‌های مسئول تأمین زیرساخت نیز باید به تعهدات خود عمل کنند.
وی با اشاره به بررسی عملکرد بانک‌ها در کمیسیون عمران مجلس گفت در بررسی‌های برخط مشخص شده است بانک‌ها به تعهدات قانونی خود در زمینه پرداخت تسهیلات مسکن عمل نکرده‌اند. به همین دلیل، بانک‌های متخلف طبق ماده ۲۳۴ آیین‌نامه داخلی مجلس به دستگاه قضایی معرفی شده‌اند.
صوفی همچنین بر مسئولیت وزارت نیرو و وزارت نفت در تأمین زیرساخت‌های مورد نیاز پروژه‌های مسکن، از جمله آب، برق و گاز، تأکید کرده است.
این اظهارات نشان می‌دهد مشکلات تأمین مالی در هر دو بخش عرضه و تقاضا وجود دارد؛ سازندگان برای تأمین سرمایه و تکمیل پروژه‌ها با محدودیت مواجه‌اند و تسهیلات موجود نیز توان کافی برای کمک به خریداران در ورود به بازار را ندارد.
وام مسکن تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد
یکی از مهم‌ترین نشانه‌های کاهش قدرت خرید خانوارها، سهم اندک تسهیلات بانکی از قیمت مسکن است. طاهرخانی اعلام کرده است که در شرایط فعلی، وام مسکن تنها حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت یک واحد مسکونی قابل استطاعت را پوشش می‌دهد؛ سهمی که برای ورود خانوارهای متوسط به بازار خرید کافی نیست.
وی با مقایسه وضعیت ایران با برخی کشورهای دیگر گفته است در بسیاری از کشورها تسهیلات مسکن می‌تواند تا ۸۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را پوشش دهد، در حالی که در ایران خانوارها حتی با اتکا به پس‌انداز خود نیز به‌سختی امکان ورود به بازار خرید را پیدا می‌کنند.
عباس صوفی نیز برای نشان دادن فاصله میان تسهیلات و قیمت مسکن، به شرایط سال‌های گذشته اشاره کرده است. به گفته وی، در مقطعی وام ۳۵۰ میلیون تومانی در شرایطی پرداخت می‌شد که قیمت هر مترمربع آپارتمان حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. در آن زمان، خرید یک واحد ۱۰۰ متری حدود ۲۵۰ میلیون تومان هزینه داشت و متقاضی می‌توانست با استفاده از تسهیلات بانکی برای خرید خانه اقدام کند.
اما اکنون قیمت یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری به چند میلیارد تومان رسیده و وام‌های بانکی دیگر سهم تعیین‌کننده‌ای در تأمین هزینه خرید ندارند.
این مقایسه نشان می‌دهد افزایش اسمی مبلغ تسهیلات، بدون در نظر گرفتن رشد قیمت مسکن و درآمد خانوارها، الزاماً به معنای تقویت قدرت خرید نیست. هرچه قیمت مسکن سریع‌تر از میزان وام و درآمد خانوارها افزایش یابد، نقش تسهیلات در تأمین هزینه خرید و خانه‌دار شدن متقاضیان کاهش پیدا می‌کند.
برنامه تحویل ۱۳۰ هزار واحد مسکن حمایتی تا پایان سال
در بخش مسکن حمایتی، دولت تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام و تحویل واحدها به متقاضیان را در دستور کار قرار داده است.
طاهرخانی با اشاره به تعهدات دولت در قالب طرح اقدام ملی و نهضت ملی مسکن اعلام کرده است که از سال ۱۳۹۸ تاکنون حدود ۸۵۰ هزار واحد در تعهد دولت قرار گرفته و حدود ۱۲۰ هزار واحد از این طرح‌ها تحویل متقاضیان شده است. از این تعداد، ۱۰۰ هزار واحد مربوط به عملکرد دولت چهاردهم بوده است.
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، برنامه‌ریزی شده است تا پایان سال ۱۴۰۵ حدود ۱۳۰ هزار واحد مسکن حمایتی به متقاضیان تحویل داده شود. همچنین بیش از ۸۵ درصد این واحدها پیشرفت فیزیکی دارند و روند تکمیل آنها به‌صورت هفتگی رصد می‌شود.
وی از پیش‌بینی تسهیلات قرض‌الحسنه ۴۰۰ میلیون تومانی برای متقاضیان واجد شرایط در دهک‌های پایین درآمدی خبر داده است. همچنین برای پروژه‌هایی که بیش از ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند، ۲۰۰ میلیون تومان کمک از محل صندوق ملی مسکن اختصاص می‌یابد.
بر اساس اعلام طاهرخانی، ۸ هزار میلیارد تومان نیز برای کمک به مسکن محرومان در سال جاری در نظر گرفته شده و سقف تسهیلات مسکن از ۶۵۰ میلیون به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
فاصله میان عرضه مسکن و توان خرید خانوارها
مجموع اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی، نمایندگان مجلس و فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد مشکلات این بخش را نمی‌توان صرفاً با افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده یا واگذاری زمین برطرف کرد.
از یک سو، معاون وزیر راه و شهرسازی بر نبود ناترازی در تعداد واحدهای مسکونی نسبت به خانوارها و کمبود مسکن قابل استطاعت تأکید دارد؛ از سوی دیگر، فعالان بازار از کاهش معاملات، محدودیت عرضه فایل‌های فروش و خروج خانه‌اولی‌ها از بازار خرید سخن می‌گویند. نمایندگان مجلس نیز اجرا نشدن تعهدات بانکی و تأخیر در تأمین زیرساخت‌ها را از موانع تحقق برنامه‌های مسکن می‌دانند.
وجود واحدهای خالی در مناطق برخوردار، عرضه مسکن با قیمت‌های خارج از توان بخش بزرگی از جامعه، کاهش قدرت خرید خانوارها، ناکافی بودن تسهیلات بانکی و افت تمایل سرمایه‌گذاران به ساخت‌وساز، همگی از فاصله میان الگوی عرضه مسکن و نیاز واقعی جامعه حکایت دارند.
بر این اساس، حل مسئله مسکن به سیاست‌هایی فراتر از افزایش آمار ساخت‌وساز نیاز دارد؛ سیاست‌هایی که علاوه بر تسهیل سرمایه‌گذاری و تأمین مالی سازندگان، تولید واحدهای متناسب با درآمد خانوارها و تقویت قدرت خرید متقاضیان واقعی را نیز در اولویت قرار دهد.
*بازنویسی: تحریریه پژواک کارفرما
انتهای پیام