هزینه ساخت مسکن از توان سازندگان و خریداران پیشی گرفت/بیش از ۱۶۵۰ همت سرمایه در ساختمان‌های نیمه‌تمام حبس شد
بیش از ۲۰۳۴ همت سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان طی سال ۱۴۰۳ انجام شد، اما ۸۳ درصد کارگاه‌های ساختمانی همچنان نیمه‌تمام ماندند. هم‌زمان، افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی و کاهش توان مالی سازندگان و متقاضیان، فاصله میان صدور پروانه و تکمیل واقعی واحدهای مسکونی را بیشتر کرده است.
آمارهای سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال ۱۴۰۳ از یک تناقض جدی در بازار ساخت‌وساز کشور حکایت دارد؛ در حالی که بیش از ۲ هزار همت سرمایه در بخش احداث ساختمان به جریان افتاده و برای بیش از ۵۲۲ هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده است، بخش عمده کارگاه‌های ساختمانی همچنان در وضعیت نیمه‌تمام قرار دارند. این وضعیت نشان می‌دهد افزایش سرمایه‌گذاری و صدور مجوز، لزوماً به معنای افزایش عرضه واقعی مسکن نیست و بخش قابل‌توجهی از منابع مالی در پروژه‌هایی متوقف شده که هنوز به مرحله بهره‌برداری نرسیده‌اند.
بررسی نتایج آمارگیری فعالیت‌های ساختمانی در نقاط شهری کشور نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۳ مجموعاً ۲۳۸ هزار کارگاه ساختمانی فعال بوده‌اند. از این تعداد، ۱۹۸ هزار کارگاه معادل ۸۳ درصد در پایان دوره همچنان نیمه‌تمام بوده و تنها ۴۰ هزار کارگاه، معادل ۱۷ درصد، فعالیت ساختمانی خود را به پایان رسانده‌اند. به این ترتیب، تعداد پروژه‌های نیمه‌تمام تقریباً پنج برابر کارگاه‌های تکمیل‌شده بوده است.
بیش از ۱۶۵۰ همت سرمایه در پروژه‌های نیمه‌تمام
برآوردهای مرکز آمار نشان می‌دهد ارزش سرمایه‌گذاری انجام‌شده در احداث ساختمان طی سال ۱۴۰۳ به حدود ۲۰۳۴ همت رسیده است. از این میزان، حدود ۳۸۳ همت معادل ۱۹ درصد به ساختمان‌های تکمیل‌شده و حدود ۱۶۵۰ همت معادل ۸۱ درصد به ساختمان‌های نیمه‌تمام اختصاص داشته است.
این ترکیب سرمایه‌گذاری نشان می‌دهد بخش عمده منابع مالی واردشده به صنعت ساختمان هنوز به محصول نهایی و قابل عرضه در بازار تبدیل نشده است. در واقع، سرمایه‌گذاری انجام‌شده زمانی می‌تواند به افزایش عرضه مسکن منجر شود که پروژه‌ها از مرحله اجرا عبور کنند و به ساختمان‌های تکمیل‌شده تبدیل شوند.
یکی از نشانه‌های این وضعیت، تفاوت قابل‌توجه رشد سرمایه‌گذاری در مراحل مختلف ساخت‌وساز است. در سال ۱۴۰۳ سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع‌شده ۵۶.۴ درصد افزایش یافت، در حالی که رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده تنها ۸.۳ درصد بود. این فاصله بیانگر آن است که سرعت ورود منابع به پروژه‌های جدید به‌مراتب بیشتر از سرعت تبدیل سرمایه‌گذاری‌ها به ساختمان‌های آماده بوده است.
افزایش هزینه ساخت و کمبود نقدینگی؛ عوامل توقف پروژه‌ها
افزایش قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی، رشد دستمزدها، دشواری دریافت تسهیلات بانکی و کاهش قدرت خرید متقاضیان، از مهم‌ترین عواملی هستند که می‌توانند روند تکمیل پروژه‌های ساختمانی را با اختلال مواجه کنند.
در طرح نهضت ملی مسکن نیز تأخیر در تأمین آورده متقاضیان و منابع بانکی، روند اجرای پروژه‌ها را کند کرده است. افزایش مستمر هزینه‌های ساخت باعث شده برآوردهای اولیه سازندگان به‌سرعت تغییر کند و تأمین منابع مالی موردنیاز برای ادامه عملیات اجرایی دشوارتر شود.
برای نمونه، هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در زمان آغاز اجرای نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود چهار میلیون تومان اعلام شده بود. این رقم در سال ۱۴۰۳، بر اساس برآورد برخی انبوه‌سازان، به ۱۸ میلیون تومان رسید. اکنون نیز رئیس صندوق ملی مسکن از هزینه ساخت متری ۸۰ میلیون تومان سخن گفته است.
در چنین شرایطی، نااطمینانی نسبت به قیمت تمام‌شده، زمان تکمیل پروژه و میزان بازگشت سرمایه، انگیزه سازندگان برای تزریق منابع جدید را کاهش می‌دهد. بخشی از سرمایه‌ها نیز به جای تبدیل شدن به واحدهای آماده عرضه، در ساختمان‌های نیمه‌تمام باقی می‌مانند.
رکورد صدور پروانه؛ چرا تعداد واحدهای تکمیل‌شده افزایش نیافت؟
یکی دیگر از شاخص‌های مهم بازار ساختمان، تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی است. در سال ۱۴۰۳ برای احداث ۵۲۲ هزار واحد مسکونی در نقاط شهری کشور پروانه صادر شد؛ رقمی که نسبت به سال قبل ۸.۶ درصد افزایش داشت و بالاترین میزان در ۱۱ سال گذشته محسوب می‌شد.
این آمار در نگاه نخست از افزایش ظرفیت ساخت‌وساز حکایت داشت، اما صدور پروانه به معنای آغاز قطعی عملیات اجرایی یا تکمیل واحد مسکونی نیست. میان دریافت مجوز، تأمین مالی، شروع ساخت، پیشرفت فیزیکی و تحویل ساختمان فاصله قابل‌توجهی وجود دارد.
از همین رو، قرار گرفتن آمار بالای صدور پروانه در کنار سهم ۸۳ درصدی کارگاه‌های نیمه‌تمام، نشان می‌دهد ظرفیت تعریف پروژه‌های ساختمانی الزاماً با توان مالی و اجرایی برای تکمیل آنها تناسب ندارد.
در سال ۱۴۰۴ نیز تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی به ۳۸۷ هزار واحد کاهش یافت؛ یعنی حدود ۲۵.۸ درصد کمتر از سال قبل. این تغییر می‌تواند نشانه‌ای از دشوارتر شدن شرایط آغاز پروژه‌های جدید باشد.
تغییر رویکرد در آمارهای مسکن؛ از تعداد واحدها تا میزان تحقق پروژه‌ها
در دولت سیزدهم، مهرداد بذرپاش، وزیر وقت راه و شهرسازی، از ورود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی به مرحله ساخت در قالب قانون جهش تولید و تأمین مسکن خبر داده بود.
با آغاز فعالیت دولت چهاردهم، فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، بر ضرورت ارائه آمارهای منطبق با واقعیت تأکید کرد و خواستار تفکیک مراحل مختلف تولید مسکن شد.
در همین چارچوب، آمار حدود ۸۵۸ هزار متقاضی مؤثر مطرح شد؛ رقمی که از نظر ماهیت با آمار چندمیلیونی واحدهای اعلام‌شده در دولت قبل قابل مقایسه مستقیم نیست. تفاوت این دو آمار به شیوه محاسبه و مراحل مختلف فرایند تولید مسکن مربوط می‌شود.
این موضوع اهمیت تفکیک شاخص‌هایی مانند تخصیص زمین، صدور پروانه، آغاز عملیات اجرایی، پیشرفت فیزیکی و تکمیل واحدها را نشان می‌دهد. بدون استفاده از تعاریف یکسان، ارزیابی عملکرد دولت‌ها و مقایسه میزان تحقق برنامه‌های مسکن با ابهام مواجه خواهد شد.
تورم نهاده‌های ساختمانی؛ فشار تازه بر سرمایه‌گذاری
مشکلات بخش ساختمان در سال‌های بعد از ۱۴۰۳ نیز تشدید شده است. شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در چهار فصل سال ۱۴۰۳، بر اساس نرخ‌های فصلی، حدود ۲۹ درصد برآورد شده بود.
این روند در سال ۱۴۰۴ شتاب بیشتری گرفت؛ به‌طوری‌که تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی از ۳۷.۲ درصد در بهار به ۶۱.۸ درصد در زمستان رسید.
در بهار ۱۴۰۵ نیز تورم سالانه این نهاده‌ها به ۸۰ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه به ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافت. به این ترتیب، هزینه نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل بیش از دو برابر شده بود.
افزایش قیمت مصالح، دستمزد نیروی کار، خدمات فنی و اجرایی و هزینه تأمین مالی، حاشیه سود سازندگان را تحت فشار قرار داده است. از سوی دیگر، محدودیت قدرت خرید خانوارها اجازه نمی‌دهد تمام افزایش هزینه‌ها به قیمت نهایی فروش منتقل شود.
در نتیجه، سازندگان با دو محدودیت هم‌زمان مواجه‌اند: افزایش هزینه‌های تولید و کاهش توان خرید متقاضیان. این وضعیت می‌تواند بازگشت سرمایه را طولانی‌تر کند، انگیزه ورود سرمایه‌گذاران به پروژه‌های جدید را کاهش دهد و زمان تکمیل ساختمان‌های در دست اجرا را افزایش دهد.
ساخت‌وساز در فاصله میان آمار و واقعیت اقتصادی
مجموع آمارهای بخش ساختمان نشان می‌دهد ارزیابی وضعیت مسکن با اتکا به تعداد پروانه‌های صادرشده یا ارزش سرمایه‌گذاری به‌تنهایی امکان‌پذیر نیست. در سال ۱۴۰۳ بیش از ۲۰۳۴ همت سرمایه‌گذاری ساختمانی انجام شد، اما سهم بالای کارگاه‌های نیمه‌تمام و تمرکز ۸۱ درصد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌نشده، از دشواری تبدیل منابع مالی به عرضه واقعی مسکن حکایت دارد.
کاهش تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های سال ۱۴۰۴ و افزایش شدید هزینه نهاده‌های ساختمانی نیز نشان می‌دهد فشار بر تولید مسکن ادامه دارد.
مسئله اصلی بخش ساختمان صرفاً افزایش سرمایه‌گذاری یا صدور مجوزهای بیشتر نیست؛ بلکه تأمین مالی پایدار، کنترل هزینه‌های ساخت و فراهم کردن امکان تکمیل پروژه‌هاست. تا زمانی که این موانع برطرف نشوند، رشد آمارهای سرمایه‌گذاری و صدور پروانه الزاماً به معنای افزایش تعداد واحدهای آماده تحویل و بهبود عرضه مسکن نخواهد بود.
*بازنویسی: تحریریه پژواک کارفرما
انتهای پیام