دولت بهترین سازنده مسکن نیست؛ پروژه‌های طولانی‌مدت هزینه خانه‌دار شدن را بالا می‌برند

رئیس صندوق ملی مسکن با تأکید بر اینکه دولت بهترین سازنده مسکن نبوده و نیست، گفت: پروژه‌هایی که صرفاً بر تزریق منابع دولتی متکی هستند، به دلیل ضعف مدیریت و کمبود تخصص، معمولاً طولانی‌تر اجرا شده و در نهایت با هزینه بیشتری به پایان می‌رسند.

خسرو مختاری، رئیس صندوق ملی مسکن، با اشاره به دشواری خانه‌دار شدن خانوارها اظهار کرد: توانایی افراد برای خرید مسکن به عواملی همچون محل سکونت، طبقه اجتماعی و سطح درآمد بستگی دارد و نمی‌توان شرایط یکسانی را برای همه متقاضیان در نظر گرفت.

وی افزود: بر اساس استانداردهای هبیتات سازمان ملل متحد، اگر فردی بتواند با مجموع درآمد پنج سال خود حداقل یک واحد مسکونی خریداری کند، در وضعیت نرمال و استاندارد قرار دارد. با این حال، در شرایط تورمی و فشارهای اقتصادی، فاصله ایران با این استاندارد بسیار زیاد شده است.

مختاری با بیان اینکه مشکلات اقتصادی تنها به بازار مسکن محدود نیست و سایر بخش‌های زندگی مردم از جمله غذا، پوشاک و خدمات را نیز تحت تأثیر قرار داده است، گفت: در چنین شرایطی، حمایت دولت، نهادهای حمایتی و خیرین از خانوارها ضروری است و در کنار آن باید به تقویت فرهنگ و سازوکار پس‌انداز برای خرید مسکن نیز توجه شود.

سهم مسکن در هزینه خانوار به ۷۰ درصد می‌رسد

رئیس صندوق ملی مسکن با اشاره به سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار اظهار کرد: مسکن یکی از سنگین‌ترین هزینه‌های زندگی و مهم‌ترین بخش هزینه خانوار است. به طور معمول حدود ۳۰ درصد از هزینه‌های خانوار به مسکن اختصاص دارد، اما در شرایط فعلی این سهم برای برخی خانوارها ممکن است به ۷۰ درصد نیز برسد.

وی تأکید کرد: البته شرایط اقتصادی و درآمدی افراد متفاوت است و نمی‌توان وضعیت همه خانوارها را یکسان ارزیابی کرد، اما واقعیت این است که خانه‌دار شدن در ایران دشوار شده و این دشواری برای گروه‌های مختلف شدت متفاوتی دارد.

مختاری با اشاره به تجربه کشورهای مختلف در زمینه خانه‌دار شدن تدریجی گفت: در کشورهای مختلف الگوهای متفاوتی برای کاهش فاصله میان توان مالی خانوار و قیمت مسکن طراحی شده است و افراد لزوماً از مسیر مشارکت در پروژه‌های بزرگ دولتی صاحب‌خانه نمی‌شوند.

وی ادامه داد: در ایران نیز زمانی که فردی قصد دارد با هزینه کمتری خانه‌دار شود، معمولاً تصور غالب این است که باید عضو یک پروژه شود و از زمین دولتی، حمایت‌های دولتی و تسهیلات بانکی استفاده کند تا هزینه‌های مبادله و واسطه‌گری کاهش یابد.

پروژه‌های طولانی‌مدت مسکن، هزینه خانوارها را افزایش می‌دهد

رئیس صندوق ملی مسکن با انتقاد از طولانی شدن اجرای پروژه‌های مسکن گفت: زمانی که افراد وارد یک پروژه می‌شوند، هرچه زمان اجرای پروژه افزایش یابد، ریسک آن نیز بیشتر می‌شود و این وضعیت برای متقاضیان مطلوب نیست.

وی بر ضرورت استفاده از الگوهای متنوع‌تر برای خانه‌دار شدن تأکید کرد و افزود: اگر مسکن بتواند تا حدی به شکل یک کالای پس‌اندازی خریداری شود، شرایط برای متقاضیان بهتر خواهد شد. به عنوان نمونه، فرد می‌تواند با بخشی از توان خرید خود، پس‌انداز، اقساط قابل پرداخت و تسهیلاتی که دریافت می‌کند، به تدریج برای خرید مسکن اقدام کند.

مختاری تصریح کرد: بهترین راه این است که فاصله میان توان مالی متقاضی و قیمت مسکن از طریق انبوه‌سازی و استفاده از صرفه ناشی از مقیاس کاهش پیدا کند. با وجود آنکه دولت‌های مختلف در ایران منابع قابل توجهی به بخش مسکن اختصاص داده‌اند، این شکاف همچنان پابرجاست.

طرح‌های حمایتی مسکن نباید بیش از یک سال طول بکشند

معاون وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر ضرورت کوتاه بودن دوره اجرای سیاست‌های حمایتی گفت: اگر یک برنامه حمایتی بیش از یک سال طول بکشد، اثربخشی خود را از دست می‌دهد. هرچه نرخ تورم بالاتر باشد، برنامه‌های حمایتی نیز باید کوتاه‌مدت‌تر و سریع‌تر اجرا شوند.

وی افزود: حتی ممکن است اجرای یک برنامه برای مدتی متوقف و سپس ادامه داده شود، اما نباید فرآیند حمایت به پروژه‌ای بلندمدت تبدیل شود که در طول زمان بخش قابل توجهی از اثر خود را از دست بدهد.

مختاری ادامه داد: عوامل غیرمستقیم هزینه‌ای و هزینه‌های بالاسری پروژه‌ها، حتی در شرایطی که پروژه متوقف است، می‌توانند ادامه داشته باشند و طولانی شدن اجرای طرح‌ها در نهایت هزینه بیشتری به پروژه تحمیل می‌کند.

وی با اشاره به سیاست وزارت راه و شهرسازی برای تعیین تکلیف تعهدات گذشته گفت: یکی از اقدامات مثبت این وزارتخانه، اولویت دادن به پروژه‌های قبلی و تلاش برای تکمیل آنهاست.

تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام، سرمایه‌های محبوس را آزاد می‌کند

رئیس صندوق ملی مسکن درباره اهمیت تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام اظهار کرد: این اقدام چندین مزیت دارد؛ نخست اینکه منابعی که در گذشته وارد پروژه‌ها شده و اکنون محبوس مانده‌اند، آزاد می‌شوند.

به گفته وی، بخشی از این منابع شامل میلگرد، مصالح، تجهیزات و همچنین منابع مالی مردم و تسهیلات بانکی است که به دلایل مختلف هنوز به نتیجه نرسیده و مورد بهره‌برداری قرار نگرفته‌اند.

مختاری تصریح کرد: تکمیل این پروژه‌ها علاوه بر آثار مستقیم برای خانواده‌هایی که منابع خود را وارد طرح کرده‌اند، از نظر اقتصاد کلان نیز اهمیت دارد؛ زیرا با بهره‌برداری از پروژه‌ها، سرمایه‌های محبوس دوباره وارد چرخه اقتصادی می‌شوند.

وی در عین حال هشدار داد که تلاش‌های نامتناسب در بخش مسکن می‌تواند خود به عامل افزایش تورم تبدیل شود.

اجرای پروژه‌های بزرگ‌تر از ظرفیت بازار، تورم‌زاست

معاون وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر ضرورت هماهنگی پروژه‌های مسکن با ظرفیت بازار گفت: زمانی که پروژه‌ای بسیار بزرگ‌تر از ظرفیت واقعی بازار تعریف شود، عوامل هزینه‌زا ایجاد خواهد شد.

وی توضیح داد: برای مثال، اگر سفارش بسیار زیادی برای خرید میلگرد ثبت و این محصول با هدف افزایش قیمت در آینده خریداری و از چرخه عرضه خارج شود، دسترسی سایر مصرف‌کنندگان به آن کاهش پیدا می‌کند و همین مسئله می‌تواند در بازار اختلال ایجاد کند.

مختاری افزود: بنابراین اجرای پروژه‌های مسکن باید با ظرفیت واقعی بازار، منابع موجود و میزان تقاضا هماهنگ باشد.

دولت بهترین سازنده مسکن نیست

رئیس صندوق ملی مسکن تأکید کرد: باید در کشور این واقعیت پذیرفته شود که دولت بهترین سازنده مسکن نبوده و نیست. این مسئله حتی در کشورهایی که قوانین سختگیرانه و ساختارهای منظم دارند نیز پذیرفته شده است.

وی ادامه داد: بخش خصوصی در فرآیند فعالیت اقتصادی و کسب سود، در برابر مشتریان خود نیز مسئول است و باید نسبت به عملکرد و کیفیت خدمات و محصول خود پاسخگو باشد.

مختاری با انتقاد از مدل‌هایی که صرفاً بر تزریق منابع مالی به پروژه‌ها متمرکز هستند، گفت: این روش که یک طرف صرفاً منابع دریافت کند و انتظار داشته باشد با تزریق پول مشکلات پروژه برطرف شود، در نهایت موجب افزایش هزینه‌ها خواهد شد.

وی افزود: حتی اگر هیچ سوءنیتی در میان نباشد، وارد کردن افراد فاقد تخصص به پروژه، دریافت منابع آنها و سپس نسبت دادن مشکلات ایجادشده به عوامل خارج از اختیار، مدل مناسبی برای اجرای پروژه‌های مسکن نیست.

رئیس صندوق ملی مسکن تأکید کرد: لازم است در گزاره‌های قانون‌گذاری بازنگری اساسی صورت گیرد و قوانین و سیاست‌های موجود مورد تجدیدنظر قرار گیرند. تجربه کشورهای مختلف و همچنین تجربه چند دهه اجرای طرح‌های مسکن در ایران، می‌تواند مبنای اصلاح این سیاست‌ها قرار گیرد.

نبود مدیریت عرضه و تقاضا؛ چالش مهم بازار مسکن

مختاری یکی دیگر از مشکلات بازار مسکن را نبود مدیریت مناسب عرضه و تقاضا دانست و گفت: عرضه و تقاضا باید در چارچوبی قرار گیرند که امکان برنامه‌ریزی برای هر دو طرف وجود داشته باشد.

وی با اشاره به تمرکز تقاضای مسکن در برخی شهرها اظهار کرد: در ایران، محل تولد یا مبدأ متقاضی مسکن محدودیتی برای انتخاب محل زندگی او ایجاد نمی‌کند و هر فردی می‌تواند از هر نقطه کشور به شهری مانند تهران مهاجرت کرده و در آنجا متقاضی مسکن شود.

به گفته وی، در برخی کشورها از جمله چین و فرانسه، مهاجرت و جابه‌جایی جمعیت تحت ضوابط مشخصی انجام می‌شود و همین موضوع امکان برنامه‌ریزی دقیق‌تر برای تأمین مسکن و خدمات را فراهم می‌کند.

تمرکز جمعیت در تهران، برنامه‌ریزی مسکن را دشوار کرده است

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: کشوری با جمعیت بالا می‌تواند بر اساس اطلاعات جمعیتی و روندهای مهاجرتی، تعداد افرادی را که در آستانه ورود به بازار مسکن قرار دارند پیش‌بینی کرده و متناسب با آن برای تأمین مسکن برنامه‌ریزی کند.

وی افزود: در ایران نیز با توجه به افزایش جمعیت شهری و تمرکز قابل توجه جمعیت در تهران، نیاز به برنامه‌ریزی دقیق‌تر بیش از گذشته احساس می‌شود.

مختاری با اشاره به مسئله ناترازی در بازار مسکن گفت: از یک طرف با ناترازی مواجه هستیم و از طرف دیگر باید به تقاضای موجود پاسخ دهیم. این پارادوکس باید در فرآیند سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی مسکن حل شود تا سیاست‌های حمایتی به جای افزایش هزینه‌ها، به کاهش واقعی فاصله میان توان مالی خانوارها و قیمت مسکن منجر شود.

*بازنویسی: تحریریه پژواک کارفرما