کارمند برای خرید خانه ۸۰ متری باید ۸۲ سال پس‌انداز کند؛ رکود تورمی در کمین بازار مسکن
یک کارشناس بازار مسکن با هشدار درباره تشدید رکود تورمی در پی تداوم نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی، اعلام کرد قدرت خرید خانوارها به‌شدت کاهش یافته و هزینه ساخت‌وساز نیز افزایش پیدا کرده است؛ به‌طوری‌که بر اساس برآورد مطرح‌شده، یک کارمند عادی برای خرید خانه‌ای ۸۰ متری باید ۸۲ سال حقوق خود را پس‌انداز کند.
تداوم نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی، کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، بازار مسکن را با چشم‌انداز دشوارتری روبه‌رو کرده است. یک کارشناس بازار مسکن معتقد است ادامه وضعیت نه جنگ و نه صلح می‌تواند رکود تورمی بازار ملک را تشدید کند؛ شرایطی که در آن، معاملات و سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد، اما فشارهای تورمی همچنان پابرجا می‌ماند.
رسول قربان‌نژاد با تشریح سناریوهای پیش روی بازار مسکن گفت آینده این بازار به تحولات سیاسی و اقتصادی کشور وابسته است و هر سناریو می‌تواند آثار متفاوتی بر نرخ ارز، جریان سرمایه و معاملات ملکی داشته باشد.
به گفته وی، در صورت دستیابی به توافق، ممکن است فشار نرخ ارز در کوتاه‌مدت کاهش پیدا کند و بخشی از التهاب بازارهای موازی مانند طلا، خودرو و بازار سرمایه فروکش کند. در چنین شرایطی، احتمال دارد بخشی از منابع مالی فعال در این بازارها به‌تدریج به سمت مسکن حرکت کند؛ هرچند انتقال سرمایه به بازار ملک به زمان نیاز دارد.
کاهش سرمایه‌گذاری و افت نقدشوندگی در بازار ملک
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به کاهش اعتماد سرمایه‌گذاران به آینده بازار اظهار کرد: افزایش ریسک‌های سیستماتیک و غیرسیستماتیک، تمایل به سرمایه‌گذاری جدید در بخش ساختمان را کاهش داده است. کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران نیز یکی از نشانه‌های این وضعیت به شمار می‌رود.
قربان‌نژاد افزود: بازار مسکن به‌تدریج نقدشوندگی خود را از دست داده و گردش سرمایه در آن کاهش یافته است. اگر توافقی حاصل نشود و وضعیت نه جنگ و نه صلح ادامه پیدا کند، احتمال تشدید رکود تورمی وجود دارد.
به گفته وی، افزایش نقدینگی، فشارهای تورمی و رشد پلکانی نرخ ارز می‌تواند شرایط بازار را دشوارتر کند؛ درحالی‌که خانوارهایی که با هدف تأمین سرپناه وارد بازار می‌شوند، بیش از گذشته قدرت خرید خود را از دست می‌دهند.
پس‌انداز ۸۲ سال حقوق برای خرید خانه ۸۰ متری
قربان‌نژاد با اشاره به وضعیت نگران‌کننده استطاعت خرید مسکن گفت بر اساس برآورد مطرح‌شده، یک کارمند عادی برای خرید خانه‌ای ۸۰ متری باید حقوق خود را به مدت ۸۲ سال پس‌انداز کند.
این برآورد، شکاف عمیق میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن را نشان می‌دهد؛ شکافی که خرید خانه را برای بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی دشوار کرده است.
وی همچنین با اشاره به واکنش متفاوت بازار خریدوفروش و اجاره به تغییرات نرخ ارز اظهار کرد: افزایش نرخ ارز معمولاً با فاصله زمانی در قیمت معاملات مسکن منعکس می‌شود، اما بازار اجاره سریع‌تر به این تحولات واکنش نشان می‌دهد.
در نتیجه، خانوارهایی که درآمدشان متناسب با رشد هزینه‌ها افزایش نمی‌یابد، ممکن است برای مدیریت مخارج به مناطق ارزان‌تر نقل مکان کنند. این روند علاوه بر فشار اقتصادی، می‌تواند کیفیت زندگی خانوارها را نیز تحت تأثیر قرار دهد.
توقف معاملات در صورت تشدید تنش‌ها
این کارشناس درباره احتمال وقوع جنگ گفت در چنین شرایطی، امکان توقف معاملات و انجماد بازار مسکن وجود دارد و ممکن است تا روشن‌شدن وضعیت، رشد قیمت‌ها متوقف شود. با این حال، به گفته وی، پیش‌بینی دقیق پیامدهای این سناریو به شدت و مدت درگیری‌ها بستگی دارد.
قربان‌نژاد تأکید کرد خروج از بحران مسکن به برنامه‌ریزی بلندمدت نیاز دارد و نمی‌توان انتظار داشت این مسئله با راهکارهای یک‌ساله یا پنج‌ساله حل شود. از نظر وی، اصلاح ساختار بازار باید در یک دوره حداقل ۱۰ ساله دنبال شود و پیش از اجرای اصلاحات اساسی نیز باید زمینه ثبات نسبی متغیرهای اقتصادی فراهم شود.
بحران مسکن فقط با افزایش ساخت‌وساز حل نمی‌شود
قربان‌نژاد با انتقاد از تمرکز صرف بر افزایش تعداد واحدهای مسکونی اظهار کرد: مسئله بازار مسکن تنها کمبود تولید نیست، بلکه نگهداشت و عرضه واحدها نیز اهمیت دارد. بخشی از منابع مالی در املاک انباشته شده و از چرخه مولد اقتصاد خارج مانده است.
به گفته وی، باید سازوکارهایی ایجاد شود که نقدشوندگی دارایی‌های ملکی افزایش یابد و سرمایه‌های خرد مردم نیز بتوانند در تأمین مالی مسکن نقش داشته باشند.
این کارشناس بازار مسکن، صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان را از ظرفیت‌های قابل‌بررسی در این زمینه دانست و افزود: بازار سرمایه ایران هنوز عمق کافی برای تأمین مالی مسکن ندارد. درحالی‌که ارزش املاک در برخی خیابان‌ها و مناطق می‌تواند از ارزش بسیاری از شرکت‌های حاضر در بازار سرمایه بیشتر باشد، این دارایی‌ها لزوماً به پویایی اقتصاد کمک نمی‌کنند.
وی همچنین توکنیزه‌کردن دارایی‌ها بر بستر بلاکچین را یکی از راهکارهای قابل‌بررسی برای افزایش نقدشوندگی املاک دانست. به گفته او، استفاده از سرمایه‌های خرد و ابزارهای مالی جدید می‌تواند امکان مشارکت افراد بیشتری را در سرمایه‌گذاری ملکی فراهم کند؛ البته اجرای این روش به چارچوب حقوقی روشن و تعیین دقیق حقوق خریداران توکن نیاز دارد.
پیش‌فروش مسکن به حساب‌های تضمینی نیاز دارد
این کارشناس بازار مسکن درباره مشکلات پیش‌فروش واحدهای ساختمانی گفت: پیش‌فروش می‌تواند ابزاری برای تأمین مالی پروژه‌ها باشد، اما تورم بالا هم برای سازنده و هم برای خریدار ریسک ایجاد می‌کند. افزایش هزینه‌های ساخت ممکن است قیمت تمام‌شده پروژه را از قیمت پیش‌فروش فراتر ببرد و توان سازنده برای تکمیل و تحویل واحدها را کاهش دهد.
قربان‌نژاد بر ضرورت نظارت بر منابع حاصل از پیش‌فروش تأکید کرد و گفت خریدار باید اطمینان داشته باشد که وجه پرداختی او صرف همان پروژه می‌شود. استفاده از حساب‌های تضمینی یا امانی (Escrow Account) می‌تواند این اطمینان را افزایش دهد؛ به‌گونه‌ای که وجوه پیش‌فروش به حساب مشخصی واریز شود و برداشت از آن تنها برای هزینه‌های همان پروژه امکان‌پذیر باشد.
وی افزود: در برخی پروژه‌ها، سازنده بخشی از واحدها را پیش‌فروش می‌کند، اما منابع حاصل را به خرید زمین یا ملک دیگری اختصاص می‌دهد. این اقدام ممکن است تکمیل پروژه را به تأخیر بیندازد و حتی سوددهی آن را در شرایط تورمی با مشکل مواجه کند.
به گفته این کارشناس، وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران می‌توانند با ایجاد سازوکارهای نظارتی و بررسی میزان پیشرفت پروژه‌ها، به افزایش اعتماد خریداران کمک کنند. البته مقررات و تجربه‌های سایر کشورها باید متناسب با شرایط اقتصادی ایران بومی‌سازی شوند.
افزایش هزینه ساخت؛ از رشد قیمت مصالح تا قیمت‌گذاری دلاری
قربان‌نژاد با اشاره به افزایش هزینه مصالح و تجهیزات ساختمانی اظهار کرد: قیمت مواد اولیه، تجهیزات و مصالح در بخش‌های مختلف افزایش چشمگیری داشته است؛ به‌طوری‌که میزان رشد در برخی موارد به ۳۰۰ درصد، در برخی به ۱۵۰ درصد و در مواردی به ۵۰ درصد رسیده است.
وی قطعی برق و گاز و آسیب‌های واردشده به واحدهای فولادی در جریان جنگ را از عوامل مؤثر بر تولید و قیمت‌ها دانست و گفت هزینه ساخت در سال جاری با سال گذشته قابل‌مقایسه نیست و هزینه ساخت هر مترمربع در برخی موارد تا ۷۰ درصد افزایش یافته است. همچنین در بخش میلگرد و محصولات فولادی، در برخی بازه‌های زمانی افزایش ۷۰ تا ۸۰ درصدی هزینه‌ها تجربه شده است.
این افزایش‌ها مستقیماً بر قیمت تمام‌شده ساختمان اثر می‌گذارند و در کنار افت قدرت خرید خانوارها، شرایط عرضه و تقاضا را دشوارتر می‌کنند.
این کارشناس همچنین از رواج قیمت‌گذاری دلاری در برخی بخش‌های بازار مسکن انتقاد کرد و گفت در بعضی مناطق، قیمت هر مترمربع آپارتمان بر مبنای دلار تعیین می‌شود و فروشنده همان رقم دلاری را در مقاطع زمانی مختلف مبنا قرار می‌دهد. چنین رویکردی می‌تواند اثر تغییرات نرخ ارز را به سایر مناطق منتقل کند و قیمت‌های پیشنهادی را افزایش دهد.
ساخت واحدهای کوچک‌متراژ؛ راهکاری برای انطباق با قدرت خرید خانوارها
قربان‌نژاد با اشاره به دشوارترشدن شرایط خرید مسکن برای جوانان و خانوارهای کم‌درآمد گفت افزایش قیمت‌ها در کنار کاهش قدرت خرید، بسیاری از متقاضیان مصرفی را از بازار خارج کرده است.
به اعتقاد وی، سیاست‌گذاری مسکن نباید تنها بر افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده متمرکز باشد؛ بلکه اصلاح الگوی ساخت‌وساز و انطباق متراژ و کیفیت واحدها با توان اقتصادی خانوارها نیز باید در اولویت قرار گیرد.
او ساخت واحدهای کوچک‌متراژ، از جمله واحدهای ۴۰ و ۵۰ متری، را یکی از گزینه‌های پاسخ‌گویی به نیاز بازار دانست؛ البته به شرط آنکه تأمین زیرساخت‌ها و رعایت کیفیت ساخت از ابتدا مورد توجه قرار گیرد.
قربان‌نژاد در پایان تأکید کرد مسئله اصلی، افزایش تولید به هر شکل نیست؛ بلکه باید مسکنی متناسب با نیاز جامعه و توان مالی خانوارها ساخته شود و هم‌زمان امکان بهره‌برداری مؤثر از سرمایه‌های موجود در بازار ملک فراهم شود.
*بازنویسی: تحریریه پژواک کارفرما
انتهای پیام